Требует капитального ремонта

Содержание

Капитальный ремонт многоквартирного дома – как добиться капремонта в подъезде, если его не делают?

Требует капитального ремонта

Вопрос проведения капитального ремонта в России звучит остро во многих регионах. Многие Управляющие компании не желают выполнять свои прямые обязанности, или проводят ремонт в многоквартирных домах за «копейки» – так, что качество оставляет желать лучшего.

Расскажем, как можно заставить УК провести капремонт, и обозначим все нюансы этой процедуры согласно российским законам.

статьи:

Законодательство РФ о содержании и капитальном ремонте многоквартирных домов

При выяснении вопросов и проблем, касающихся осуществления капремонта в многоквартирном доме, обратите внимание на Жилищный Кодекс РФ.

В частности, на такие нормативно-правовые акты:

  1. Раздел 9 ЖК РФ об организации проведения капремонта общего имущества в многоэтажках. Там вы найдете общие положения об организации ремонта, статьи о формировании фонда, счета и сведения о процедуре капремонта.
  2. Раздел 8 ЖК РФ об управлении многоквартирным домом.

    Он может помочь разобраться, кто же должен по праву осуществлять ремонт.

  3. Статья 154 ЖК РФ, не входящая в указанные выше разделы. В ней четко прописано, что плата за жилье и коммунальные услуги включает в себя и взносы на капремонт.

Как отремонтировать аварийный балкон и кто должен этим заниматься

Законы в России гласят, что взносы на капремонт должны списываться с собственников жилых помещений. Но не стоит забывать, что капитальный ремонт жилья отличается от обычного ремонта. Ниже мы расскажем, в чем его отличия.

Как часто должен проводиться ремонт многоквартирного дома — сроки проведения капремонта в домах Санкт-Петербурга

Согласно статье 167 ЖК РФ, региональные власти устанавливают перечень домов, нуждающихся в ремонте, а также очередность получения услуг и сроки его проведения.

Все сведения об участии домов фиксируют в программе капитального ремонта. Сроки ремонтных работ обычно публикуют на официальных сайтах административных округов, либо в публичных источниках (СМИ).

Коммунальную задолженность можно выплачивать в рассрочку – как оформить и куда обращаться?

Установить сроки проведения на федеральном уровне нецелесообразно, так как износ зданий разный. Власть определяет срок выполнения работ, исходя из технического состояния конкретного объекта и его конструктивных особенностей. Этот нюанс предусмотрен Инструкцией, Постановлением Госстроя № 79 от 17.12.1999 года.

Расскажем где можно посмотреть сроки ремонта домов в Санкт-Петербурге:

  1. На официальном сайте Жилищного Комитета.
  2. Выберите раздел «Капитальный ремонт».
  3. Затем нажмите на «Региональная программа капитального ремонта общего имущества».
  4. Выберите ваш район, улицу, дом.

     

  5. На экране появится вся информация о сроках проведения и о работах, которые уже были организованы ранее.

     

Также вы можете воспользоваться поисковой строкой, введя адрес вашего дома, на том же сайте, в тех же разделах.

Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома, и чем он отличается от текущего ремонта

В соответствии с Постановлением Правительства № 290 от 3 апреля 2013 года, утвержден перечень минимальных работ, необходимых для обеспечения общего имущества МКД. В нем содержится список из 29 услуг и работ, которые должны выполнять организации.

Перечислим, что входит в капремонт МКД:

  1. Работы с фундаментом.
  2. Работы в зданиях с подвалами.
  3. Работы по ремонту стен зданий.
  4. Ремонт перекрытий и покрытий строений.
  5. Ремонт крыши, кровли, лестничных площадок, колонн, столбов.
  6. Ремонт фасадов зданий.
  7. Внутренняя отделка помещений.
  8. Ремонт полов.

  9. Ремонт, замена дверей, дверных проемов, окон и т. п.
  10. Контроль за эксплуатацией инженерно-технического оборудования, его ремонт.
  11. Техобслуживание вентиляционных систем.
  12. Ремонт индивидуальных тепловых пунктов и водокачек.

  13. Общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения.
  14. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования.

  15. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования.
  16. Ремонт лифта, обеспечение системы диспетчерского контроля, диспетчерской связи.
  17. Работы по уборке общего имущества, придомовой территории.
  18. Работы по содержанию земельных участков, принадлежащих МКД.

  19. Откачка бытовых отходов и вывоз мусора.
  20. Работы по обеспечению требований пожарной безопасности – осмотры и обеспечение работоспособного состояния пожарных лестниц, лазов, проходов, выходов, систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения, средств противопожарной защиты, противодымной защиты.

  21. Кроме того, управляющая компания должна устранять аварии на внутридомовых инженерных системах по установленному плану.

Капремонт стоит отличать от текущего ремонта. Согласно Методическим рекомендациям МДК 2-04.

2004, текущий ремонт представляет собой плановые работы по восстановлению исправности отдельных функциональных элементов жилого строения. Например, замена водосточных труб, затирка швов на фасаде или фундаменте, смена оконных проемов и т. п. То есть, такие работы выполняются быстро и не требуют значительного вмешательства специальных мастеров.

Текущие работы проводят в рамках содержания и управления общим имуществом МКД.

Кто отвечает за выполнение ремонта в многоквартирных домах и их содержание в надлежащем виде

Перед тем, как найти ответственное лицо, обратите внимание, что решение о выполнении капремонта и выборе организации должно быть рассмотрено и вынесено на общем собрании жильцов МКД.

Они вправе:

  1. Поручить капремонт управляющей компании.
  2. Создать ЖК, ТСЖ или иной потребительский кооператив.

    В этом случае будут проводить капремонт ТСЖ и ЖК, но только если такие функции кооперативу передаст общее собрание собственников.

ВАЖНО: Если собственники МКД не выбрали способ управления общим имуществом, то отвечать за проведение капремонта будет «региональный оператор» (ст. 182 ЖК).

Кто определяет тарифы на капитальный ремонт многоквартирного дома, сколько платить жильцам

Тарифы на капремонт устанавливаются в виде регионального коэффициента, в соответствии с Методическими рекомендациями, утвержденными Приказом Минстроя № 454/пр от 27 июня 2016 года.

Размер платы за содержание общей собственности обязательно должен покрывать все расходы, исходя из требований, установленных Правилами и Постановлением Правительства № 491 от 13 августа 2006 года. Об этом также говорится в статье 156 ЖК РФ.

Минимальный ежемесячный взнос, приходящийся на единицу жилплощади, устанавливается нормативными актами субъектов РФ. В каждом регионе коэффициент может различаться.

При утверждении региональных коэффициентов обращают внимание на такие характеристики многоквартирных домов:

  1. Муниципальное образование, в котором находится недвижимость.
  2. Тип здания.
  3. Этажность.
  4. Расчетная цена проведения ремонта разных частей конструкций и инженерной системы дома.

  5. Стандарты по срокам службы отремонтированных элементов.
  6. Перечень необходимых работ.

Субъекты Федерации имеют право корректировать величину взносов в течение всего периода действия программы.

Каждые 3 года проводится оценка этих показателей.

Этапы подготовки к капитальному ремонту многоквартирного дома и его выполнения

Капитальный ремонт не могут провести внезапно и непродуманно.

Порядок выполнения работ включает в себя такие подготовительные этапы:

Этап 1. Проводится мониторинг технического состояния дома, его конструктивных элементов. Выявляются недостатки, которые нужно будет устранить.

Этап 2. Зачисление МКД в региональную программу и постановка на очередь.

Этап 3. Отправка предложений по проведению капремонта. Проводится обычно управляющей компанией. Собственники получают уведомления с предложением по ремонту. Его рассматривают на общем собрании. Предложение должно быть отправлено за 6 месяцев до наступления календарного года, в котором предстоит сделать ремонт.

Этап 4. Выбор исполнителя. На общем собрании решается, кто будет выполнять работы по ремонту.

Этап 5. Поиск источника финансирования. Этот вопрос может быть решен также на собрании собственников МКД.

Этап 6. Подбор места формирования фонда капремонта.

Этап 7. Определение работ и сроков их выполнения. Владельцы жилья имеют право сообщить предложение по ремонту и его срокам на общем собрании.

Этап 8. Проведение намеченного капитального ремонта.

Этап 9. Сдача объекта и оформление акта приемки выполненных работ. Документы могут храниться в УК.

Как только собственники МКД получат предложение по капремонту, они обязаны в течение 3 месяцев созвать общее собрание, и на нем решить все важные вопросы.

По окончании собрания оформляется протокол. Его следует передать исполнителю ремонтных работ (УК, ТСЖ, ЖК или региональному оператору).

Сроки и контроль качества капремонта

Сроки по выполнению капитального ремонта или других услуг должны быть рассмотрены на общем собрании собственников многоквартирного дома. Сроки должны быть утверждены в проектно-сметной документации.

Контролировать качество проведенных работ будет заказчик, – а им, в свою очередь, может выступать:

  1. Региональный оператор (ст.180 ЖК РФ).
  2. Управляющая компания.
  3. ТСЖ, ЖК и т. п.

Собственники жилья в МКД должны понимать, что контролирующие и надзорные инстанции выше этих есть, – но к ним лучше обращаться, если вы заметили некачественный ремонт.

Например, таковыми могут выступать Жилищная инспекция, Департамент капремонта.

Что делать, если капитальный ремонт многоквартирного дома не выполняют, или выполнили некачественно – инструкция

В случае, когда капремонт провели некачественно, и собственники МКД заметили это, они могут отстаивать свои права и интересы.

Для этого необходимо:

  1. Зафиксировать проведенные работы, сделать фото или видео съемку. У вас должны быть доказательства своих слов.
  2. Обратиться к исполнителю-заказчику, который организовывал ремонтные работы в доме. Как мы уже писали, это УК, региональный оператор, ТСЖ, ЖК.
  3. Написать жалобу с указанием на некачественный капитальный ремонт и направить ее исполнителю.

  4. Если никаких действий не последовало, стоит направить жалобу в Жилищную инспекцию или правоохранительные органы.
  5. Можно подготовить также коллективный иск в суд, если с момента обнаружения нарушений не прошло 3 года (срок исковой давности).

Жалобу можно составить коллективно, так вероятность рассмотрения вопроса выше.

Жалоба оформляется в произвольной форме.

О том, куда можно жаловаться на Управляющую компанию, читайте в нашей статье.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/1316-kapitalnyj-remont-mnogokvartirnogo-doma-kak-dobitsya-kapremonta-v-podezde.html

Тот, кто хотя бы раз в жизни занимался ремонтом, знает: закончить его нельзя, можно только остановить. Но это в своей квартире, когда сами решаете, достаточно ли уже улучшать свое жилье.

Когда же на капремонт становится весь многоквартирный дом, бал часто правит подрядчик. Да ладно бы один. А то появится второй и даже третий… А вы все это время живете без горячей, а то и холодной воды – меняют трубы, ходите на девятый этаж пешком – старый лифт разобрали, а новый еще не смонтировали…

Как не оказаться в такой ситуации? Об этом на “Деловом завтраке” в “РГ” рассказал генеральный директор Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Москвы Артур Кескинов.

Надеюсь, его советы помогут нашим читателям побыстрее увидеть результат, ради которого, собственно, и затевается капремонт – дом как новенький.

1. Совет первый – включаться в капремонт, не когда он завершается, а сразу, как только дом включили в план. Выбрать на собрании человека или группу жильцов, которые смогут принимать решения от всего дома. Относиться к этому выбору не стоит формально, так как в полномочия этих людей войдет не только контроль за работами, но и, например, выбор отделочных материалов для подъезда.

В 2020 году при капремонте домов планируется заменить 15 тысяч лифтов

Второе – принимать самое активное участие в формировании перечня работ, которые будут проведены.

В региональной программе может быть записан один срок для ремонта инженерных систем, другой – для замены лифта, починки крыши и так далее. Но никто лучше самих жителей не знает самые неотложные для дома проблемы. Их нужно показать.

И в первую очередь самим для себя решить: хотели бы вы выполнить все эти работы сразу или сначала одни, а через какое-то время другие? В Фонде капремонта не просто прислушиваются к мнению москвичей. Артур Кескинов подчеркивает: жители – ключевой участник всех работ, без их участия капремонт просто не состоится.

Все документы – от актов открытия до приемки и оплаты работ – подписываются с участием уполномоченного собственника. И только после этого подрядчик получает деньги за сделанное.

2. Во время капремонта приводится в порядок вся инженерная начинка дома – системы холодного и горячего водоснабжения, отопления, ремонтируются подвалы, крыши, фасады домов, меняются лифты… Но все это – до двери квартиры. В квартиру ремонтники заходят только для того, чтобы установить новые стояки теплоснабжения.

Вы сделали в квартире евроремонт и опасаетесь, что рабочие продолбят стены и уйдут. По правилам все дыры должны быть заделаны: белый потолок на месте отверстия снова должен стать белым, а если он был оклеен обоями в горошек, его обязаны оклеить в горошек.

Это делается в рамках так называемого восстановительного ремонта. Причем абсолютно бесплатно: за капремонт москвичи платят одновременно с квартплатой и коммуналкой по единому платежному документу.

“Необходимо знать: если кто-то за что-то пытается взять с вас дополнительную плату – это мошенники, сразу сообщайте нам и обращайтесь в полицию”, – прямо говорит Артур Кескинов.

Необходимо знать: если кто-то в ходе капремонта дома пытается взять с вас дополнительную плату – это мошенники, и нужно сразу сообщать об этом и обращаться в полицию

3. Но если вы не пустите ремонтников в квартиру, то, когда в стояке лопнет старая труба, ремонт в залитых квартирах будете делать за свой счет.

4. В Москве нет лифтов, которые работают дольше установленного срока эксплуатации. Их меняют в плановом порядке. Каждый четвертый лифт в городе сейчас новый. Все соответствуют московскому стандарту, в основе которого – комфорт и безопасность.

Это включает плавность хода, точность остановки, обязательно наличие фотобарьера, который не дает дверям закрыться, если кто-то заходит, освещенность… Для людей с ограниченными возможностями звуковое оповещение, надписи на кнопках продублированы шрифтом Брайля, в кабинах поручни. Замену лифта должны согласовать с жителями.

Если лифтов в подъезде несколько, то лучше проследить, чтобы отключали их по очереди. Если единственный, то, как правило, для замены выбирают лето, когда большинство жителей в отпусках.

В столице проверят дома, которые копят на капремонт с помощью спецсчета

5. С прошлого года в столице в программу капремонта включен ремонт подъездов. В ходе его устанавливаются современные окна и двери в подъездах и холлах, меняются напольная плитка, перила.

По техническим требованиям к материалам, например, для пола на первых этажах предусмотрена плитка толщиной 12 миллиметров, для остальных этажей – 8 миллиметров. Зато разновидностей плитки более 40. То же самое с входными дверями и красками. Это дает возможность жителям выбрать то, что им нравится, – цвет, рисунок.

Речи ни о какой доплате быть не может, подчеркнул Кескинов.

28 тысяч домов включено в Москве в городскую программу капитального ремонта. За пять лет отремонтировано из них 8 тысяч домов

6. Для ремонта фасада каждого дома разрабатывается индивидуальная проектная документация. Например, в домах из силикатного кирпича восстанавливаются балконы, устанавливаются экраны, меняются ограждения, гидроизоляция.

Сам кирпич отмывают и покрывают водоотталкивающим составом.

Для панельных домов, отделанных мелкоразмерной плиткой, применяется новая технология – полимерцементные составы, которые восстанавливают свойства внешних панелей, что позволяет изменить не только внешний вид дома, но и создать новый защитный слой.
Новые законы снизили цену капремонта, жилья и налоги

7. В отличие от других регионов страны, в которых жители домов-памятников за капремонт платят дороже, у москвичей взнос одинаковый со всеми другими горожанами. Сейчас он составляет 18 руб. 86 копеек за квадратный метр.

Но ремонт дома, относящегося к историческому наследию города, обходится, конечно же, намного дороже обычного, рядового. Поэтому за счет взносов москвичей проводится только ремонт систем, включенных в программу капремонта.

А вот сами работы по реставрации этих домов осуществляются за счет бюджета города. Работы по новому порядку начинаются с 2020 года.

8. Жители каждого десятого дома в столице копят деньги на капремонт не в общем котле, на счету регионального оператора, а на своем спецсчете. Городские власти такой подход всячески поддерживают.

“Это значит, что люди поняли, что они действительно собственники и готовы взять на себя ответственность за свой дом”. Поэтому схему перехода на специальный счет от регионального оператора в Москве даже упростили.

Федеральной нормой предусмотрен в качестве переходного периода год, а в Москве все происходит в течение трех месяцев.

Справка “РГ”

Пожаловаться можно по телефону оперативной диспетчерской службы Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города: +7 (495) 695-64-20. Или обратиться в электронную приемную.

Телефон городской комиссии по обеспечению общественного контроля за реализацией региональной программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов на территории Москвы:+7 (495) 223-48-30.

Источник: https://rg.ru/2020/03/12/reg-cfo/rg-sovety-kak-spravitsia-s-kapremontom-mnogokvartirnogo-doma.html

Порядок проведения капитального ремонта

Требует капитального ремонта

В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом.

Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда.

Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер.

Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту.

Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта.

 Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения.

 Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона.

Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД.

Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России.

Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта.

Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК).

И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД.

Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497.

На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК».

Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Мероприятия по капитальному ремонту МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.

Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.

Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома.

Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты.

По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

Кто контролирует проведение капремонта

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор.

Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта.

В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.

Выводы

  1. Капремонт – это отдельный вид деятельности по обслуживанию МКД, который финансируется за счёт средств фонда капитального ремонта дома.
  2. Фонд капремонта МКД формируется одним из способов, выбранных собственниками: накопление средств на спецсчёте МКД или на счёте регионального оператора капремонта.
  3. Виды работ, которые проводятся в рамках капремонта определяет жилищный кодекс РФ и ряд законодательных актов.
  4. Качество работ в ходе капитального ремонта контролирует региональный фонд капремонта или управляющая компания, в зависимости от выбранного способа накопления средств на капремонт.

Источник: https://roskvartal.ru/dlya-potrebiteley-zhku/9431-poryadok-provedeniya-kapitalnogo-remonta-v-mnogokvartirnom-dome

Решение о проведении капитального ремонта в многоквартирном доме

Требует капитального ремонта
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Жилищное право » Капитальный ремонт » Решение о проведении капитального ремонта в многоквартирном доме

Работы в рамках капитального ремонта предусмотрены законом, проводятся, согласно нормам и четко проработанному плану.

Капитальный ремонт многоквартирного дома – совокупность работ, направленных на устранение неполадок, повреждений конструкций здания, замену и ремонт элементов, изношенных конструкций общего имущества в многоквартирном доме.

Работы в рамках капитального ремонта предусмотрены законом, проводятся, согласно нормам и четко проработанному плану.

Проведение капитального ремонта общего имущества требует разработки программы работ, получения финансирования, составления протокола, который свидетельствует о необходимости ремонтных работ.

Главное основание для осуществления ремонтных работ – решение о проведении капитального ремонта собранием жильцов, владельцев квартир в многоквартирном доме. Исключение составляют случаи, когда решение собранием жильцов не принято – в такой ситуации решение о необходимости проведения ремонта может принять уполномоченный орган местного самоуправления.

Решение о необходимости ремонта в здании, согласно положениям Жилищного кодекса, может быть принято в любое время.

Инициатором может выступить лицо, которое осуществляет управление домом или отвечает за предоставление определенных услуг по содержанию дома.

Перечень работ, сроки, стоимость услуг и прочие финансовые и организаторские моменты осуждаются с собственниками квартир в доме не позднее, чем за полгода до наступления проведения работ.

Проведение капитального ремонта общего имущества осуществляется, в зависимости от принятого жильцами решения. Следствием данного решения является формирование специального счета, который будет формировать средства для проведения ремонтных работ. 

Организация капитального ремонта

Решение об осуществлении капитальных ремонтных работ в здании принимается собранием жильцов многоквартирного дома – это главный орган управления домом. Решение о необходимости проведения ремонтных работ может быть также принято уполномоченным органом местного самоуправления. Решение принимается путем составления протокола.

Не менее чем за полгода до момента, когда будет проведен ремонт, необходимо решить проблемы, относительно открытия счета, способа формирования фонда на проведение ремонтных работ, определение объема работ и компании, которая должна будет выполнить ремонтно-строительные услуги. Комплекс работ может быть направлен на устранение неполадок с фасадом, крышей, фундаментом, подвальными помещениями, инженерными коммуникациями.

Этапы проведения капитального ремонта в здании:

  • требуется уточнить период, когда должны быть осуществлены ремонтные работы. Данные о периоде можно получить из программы капитального ремонта, которая находится в общем доступе. Программа разрабатывается на длительный срок, но предусматривает краткосрочный план – на период 1- 3 лет.
  • Принятие решения собранием жильцов.
  • Выбор организации, которая будет выполнять работы. С данной организацией необходимо заключить договор. В документ вносится информация про все услуги и их стоимость.
  • Акт приемки работ, контрольные операции.
  • Оплата работ.
  • Уведомление уполномоченных органов о проведенных работах.

Роль общего собрания

Общее собрание жильцов многоквартирного дома, согласно нормам Жилищного кодекса, – главный орган, принимающий решения относительно работ, которые необходимо проводить в сфере обслуживания дома. Проведение капитального ремонта общего имущества также осуществляется по инициации и решению общего собрания.

Данный орган управления выносит на повестку дня вопросы, которые касаются благоустройства здания, проводит ание, обсуждение, решение спорных вопросов.

Вопросы, которые входят в компетенцию собрания жильцов дома:

  • решения, относительно необходимости проведения капитальных ремонтных работ и порядок данных работ;
  • принятие решений о необходимости реконструкции;
  • выбор способа формирования фонда финансовых средств, которые будут потрачены на проведение капитального ремонта;
  • принятие решения о необходимости взятия кредита, займа на проведение ремонта;
  • принятие решений относительно эксплуатации придомовой территории, использования общего имущества;
  • выбор варианта и порядка управления многоквартирным домом;
  • принятие решений о необходимости проведения текущих ремонтных работ;
  • другие полномочия, которые не противоречат нормам законодательства.

Специальный счет

Проведение капитального ремонта общего имущества требует открытия специального счета, на который вносятся средства для проведения капитального ремонта в многоквартирном доме.

Специальный счет – это счет, предназначенный для оформления средств фонда капитального ремонта.

Все накопленные здесь деньги будут направлены на реализацию необходимых капитальных работ – замену, ремонт, реконструкцию систем и различных элементов общего имущества в многоквартирном доме.

Счет открывается в специализированной кредитной организации. Целевое назначение счета – формирование из взносов суммы, которая будет направлена на проведение капитальных ремонтных работ в многоквартирном здании.

Согласно нормам закона, указанное целевое назначение предусматривает использование данных финансовых средств исключительно на проведение капитального ремонта, что фиксируется в статье 166 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из средств, которые формирую специальный счет на проведение капитального ремонта, могут быть оплачены такие работы, услуги:

  • материалы, используемые при проведении ремонтных работ в здании;
  • услуги специализированной компании, которая занимается ремонтами;
  • разработка проектной документации для проведения капитального ремонта;
  • погашение займов, которые были необходимы для проведения капитального ремонта;
  • услуги строительного контроля;
  • в случае работ с аварийными домами, средства используются для реконструкции или сноса данного сооружения.

Виды работ, которые финансируются специальным счетом:

  • работы с крышей здания;
  • ремонт инженерных коммуникаций;
  • ремонт лифтового оборудования;
  • фасадные работы;
  • ремонтные работы с фундаментом жилого многоквартирного дома;
  • проведение ремонта подвального помещения дома.

Владелец специального счета

Специальный счет для проведения ремонтных работ может быть только один – на него вносятся средства жильцов для дальнейшего использования финансов по назначению. Владельцем данного счета может быть:

  • жилищный кооператив – специальная организация, которая осуществляет управление многоквартирным домом.
  • Товарищество собственников жилья – управляющая организация, которая формируется собственниками квартир в конкретном многоквартирном доме. Проведение капитального ремонта общего имущества такой структурой также требует открытия специального счета с точным целевым назначением. Общество может быть сформировано собственниками квартир в разных домах, но данные дома должны быть расположены на смежных участках, иметь общие сети инженерных коммуникаций, некоторые элементы инфраструктуры.
  • Региональный оператор – собственник счета, который выбирается собственниками квартир в многоквартирном доме, если они приняли решение о проведении капитального ремонта.
  • С 2015 года собственником счета может быть также управляющая организация.

Все права на средства на счете принадлежат по закону собственникам квартир в многоквартирном доме, которые внесли данные средства на счет.

Владелец счета обязан: открыть счет, по запросу владельцев квартир предоставить им информацию о сумме, которая находится на счете, предоставить уполномоченным органам информацию о том, как будет сформирован счет на проведение капитального ремонта.

Акт приемки и оплата ремонта

Акт приемки – документ, который обязательно заключается при завершении капитального ремонта после периода ремонтных работ. Данный документ – одна из форм контроля качества работ, проведенных организацией, которая была выбрана для осуществления ремонта.

В тексте документа указывают:

  • организацию, которая принимает работы в здании;
  • дату и адрес объекта, где проводились работы;
  • исполнителей работ;
  • услуги и работы, проведенные в многоквартирном доме, а также порядок работ;
  • технические особенности здания, в котором проводились работы;
  • заключение о проведенных работах.

К акту приемки необходимо приложить документацию, которая подтверждает факт проведенных работ в здании. Документ подписывается, исходя из договора, который был подписан с организацией, выполняющей услуги по капитальному ремонту. Акт не предоставляется, если осуществляется выплата аванса за выполнение услуг в размере не более 30% от договорной стоимости работ.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/kapitalnyj-remont/reshenie-o-provedenii-kapremonta-v-mkd.html

Капремонт: проблемы и пути их решения

Требует капитального ремонта

Зачастую после окончания капремонта у собственников возникают логичные вопросы: а что конкретно было сделано и почему стало хуже? Что делать, если в результате капитального ремонта начали течь трубы или появилась плесень?

Говорят, что нет ничего хуже ремонта в квартире, ведь его невозможно закончить, а можно только прекратить. Это не так, ведь существует капремонт дома. И жильцам многоэтажек приходится несладко, когда начинают срезать зимой трубы, менять в рабочее время стояки и убирают на несколько недель мусоропровод.

Много проблем возникает не только на этапе определения фонда, куда будут ежемесячно на специальный счет отчисляться деньги, но и при проведении самого капремонта.

Связано это с некачественным выполнением своих обязательств со стороны государства (региональных органов власти и/или операторов с подрядчиками).

Минимизировать спорные ситуации помогает Закон №498-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации” от 28.12.2016г., в котором регулируются некоторые вопросы капремонтов общего имущества.

Нововведения в ЖК РФ по капремонту

Закон был подписан Президентом РФ и предназначен для регулирования интересов граждан, декларируя их права, а также обязанности, касающиеся сбора средств в фонд капремонта. Основные вопросы, которые затрагиваются документом, можно сгруппировать таким образом:

  • на собраниях собственников многоквартирных домов жильцы могут большинством выбирать способ накопления фонда на капремонт, а также конкретное лицо, на которого будет оформляться соответствующий спецсчет. Подобные платежи являются обязательными, а их размер определяется на усмотрение региональных властей (например, в Москве самый большой размер отчислений – 17 руб. за м2, а в Санкт-Петербурге – самый маленький – 3-4 руб. за м2). Допускается оплата таких платежей как на счета краевых региональных операторов Фонда, так и на определенный спецсчет конкретного дома, открытый на уполномоченного собранием гражданина. Изменить способ накопления этого фонда можно в любой момент, собрав более половины подписей всех собственников;
  • также на собраниях собственников определяется и утверждается максимальная стоимость работ с услугами по капремонту и уполномоченное лицо, которое будет принимать соответствующие работы (подпишет акт приемки);
  • расширяется список работ, которые могут быть включены в капитальный ремонт. То есть, к латанию кровли, замене коммуникаций, а также окон в подъездах и так далее, могут добавить работы по установке на дом систем автоматизированного учета потребленных коммунальных ресурсов;
  • расположенные на первых этажах нежилые помещения (кафе, аптеки, парикмахерские и подобные) также должные оплачивать капремонт либо одноразово за весь будущий год, либо равными частями помесячно;
  • по неуплате взносов на капремонт определены два момента. Первый – рычаг давления на неплательщиков передан в руки управляющих компаний, которые по письменному извещению от регионального оператора (а тот, в свою очередь, от Госжилинспекции) непосредственно воздействуют на должника. Второй – при смене собственника, такие долги наследует новый хозяин помещения (если вопрос не был решен с продавцом жилья до заключения сделки). В этом случае исключение составляют только долги на капремонт, которые остаются в наследство от собственника муниципальной (государственной) квартиры;
  • дополнился список вне очередников при формировании краткосрочных планов по осуществлению капремонта. Сюда вошли многоквартирные дома, которые пострадали от аварий либо чрезвычайных ситуаций;
  • узаконена возможность перенесения сроков оказания услуг по капремонту (изменяя всю программу) при невозможности попасть в определенные помещения дома, что препятствует ремонту.

Таким образом, в этом Законе были зафиксированы возможные пути решения многих проблем, возникающих при капремонте.

Так как внимание Президента РФ осветило конфликтные ситуации данного вопроса, имела место проверка Генпрокуратуры, которая выявила более 9 тысяч нарушений законодательства, возбудила более 60 уголовных дел, привлекла к ответственности около 1,5 тыс. чиновников и юридических лиц.

Основные проблемы

Жильцы многоквартирных домов, которые дождались своей очереди на капремонт, сталкиваются со множеством серьезных проблем и конфликтных ситуаций. Часто подобное происходит еще до прихода очереди, что связано с переносом сроков.

Борьба с должниками

Зачастую причины затягивания и переноса сроков по капитальному ремонту дома связаны со злостными неплательщиками целевых отчислений.

Такими собственниками, как правило, являются хозяева инвестиционной недвижимости (то есть те, которые вложениями в квартиры спасают свои денежные накопления), а также асоциальные собственники (алкоголики, наркоманы и так далее), зачастую не имеющие доходов.

Согласно новому законодательству, механизм борьбы с должниками – физическими лицами ужесточен. Так, при наличии задолженности, Госжилинспекция направляет письмо региональному оператору, а тот – управляющей компании.

Если в течение 60 дней у последней не получается убедить неплательщика погасить долг, то она вправе инициировать общие собрания жильцов, на которых будет приниматься решение о мерах погашения задолженности вплоть до суда и выселения.

Стоит отметить, что 3-х летняя практика (с 2014 года, когда были введены обязательные отчисления жильцов многоквартирных домов на капремонт) показала, что должниками являются не собственники приватизированного жилья, а муниципалитеты. Но и к ним будут применены более жесткие взыскательные меры на уровне региональных органов власти.

Перенос сроков капремонта

Часто приходится сталкиваться с переносами сроков капремонта без видимой на то причины. Местные чиновники при этом ссылаются на разрешенные Жилищным Кодексом ежегодные актуализации региональных программ капремонтов, которые осуществляются без уведомления и согласия собственников квартир.

В основном этот процесс связывают со стремлением госслужащих собрать больше денег в соответствующий фонд для удобства коррупционных схем. Поэтому, если, согласно обновленной Законодательной базе, причины перенося сроков не оправдывают такого действия, необходимо обращаться в соответствующие органы.

Имеют место случаи планирования всех работ, связанных с капремонтом, в одной краткосрочной трехлетке (например – 2018-2020гг), а в действительности – госслужащие растягивают каждый вид работ на трехлетку (получается примерно до 2040г).

Причиной этого считают возможное падение поступлений в Фонд на капремонт со стороны тех жильцов, чей дом уже отремонтировали.

Насколько такая процедура соответствует законодательным нормам в конкретном регионе, может подсказать юрист, как и меры противодействия в возникшей ситуации.

Неудовлетворительное качество ремонта

Наиболее распространенная проблема капитальных ремонтов в домах – неудовлетворительное их качество и вред личному имуществу владельцев квартир: залив жилья, подтеки отделки, лужи на крыше, не полная замена газовых либо других труб и подобные жалобы.

На самом деле, на сегодня нет четких нормативов и стандартов, регламентирующих работы, относящиеся к капитальному либо текущему ремонту. Минстрой только готовит конкретный документ.

А это понятие является определяющим при разграничении ответственности между региональным оператором, отвечающим за капитальные ремонты, и управляющей компанией, обязанной проводить текущие.

На данный момент в капремонт включены работы по замене (восстановлению) строительной конструкции, инженерных коммуникаций либо их элементов, а все остальное – это текущий ремонт. Поэтому, ремонт и утепление фасадов, кровли, подвалов и коммуникаций обязаны проводить региональные операторы (выбранные ими подрядчики), а ремонтировать подъезд и подобные работы – управляющие компании.

В такой ситуации следует уточнить, какие именно работы планируются и контролировать именно их качество. Для этого по окончании капремонта предусмотрено создание специальных комиссий, которые представлены:

  • управлением капремонта;
  • департаментом городских хозяйств;
  • региональным департаментом ЖКХ;
  • региональным Фондом содействия реформированию ЖКХ;
  • городским жилищным фондом;
  • Региональным центром общественного контроля в сфере ЖКХ;
  • управляющей компанией МКД;
  • конкретной подрядной организацией;
  • собственниками жилья конкретного МКД.

Все члены комиссии должны подписать акт приемки выполненных работ. А при выявлении нарушений, составляют дефектную ведомость со сроками их устранения.

«Подрядчик обязан предоставить пятилетнюю гарантию на свои работы, которую ежегодно проверяет специально созданная Фондом комиссия. Если в ходе этих проверок выявляются дефекты, то подрядчику выписывается предписание на их устранение со сроками.

Поэтому, для контроля качества капремонта, жильцы могут затребовать у управляющей компании дефектную ведомость по дому, а также смету с актом выполненных работ к ней и сравнить с фактическим результатом.

Если не пройден акт приемки, подрядчик не получит оплату от Регионального Фонда содействия капремонту» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Нередко низкое качество ремонта вызвано тем, что из-за отсутствия компаний, которые допускаются к участию в конкурсах на проведение капремонтов, на одно юридическое лицо возлагается большой объем работ.

Так как отремонтировать в срок взятое на себя количество домов невозможно, то эта компания вынуждена прибегать к услугам субподрядчиков, что приводит к уменьшению суммы на ремонт и, соответственно, экономии на стройматериалах и квалификации непосредственно работников.

Несоблюдение сроков по ремонту

Еще одной проблемой при капремонте МКД является затягивание его выполнения. Причинами этого чаще всего выступают:

  • нехватка материального ресурса, который возникает в процессе ремонта. То есть, при установленных региональными властями минимальных взносах на капремонт (за квадратный метр), реальный объем работ значительно превышает собранную сумму. Это влечет остановку работ, что является нарушением законодательства;
  • ееполный допуск рабочих подрядчика к помещениям, задействованным в ходе капремонта. Например, при замене стояков не во все квартиры добровольно пускают строителей сознательно либо по причине отсутствия хозяев. В этой ситуации получить допуск можно исключительно через суд, но подрядчик с этим связываться не желает. В этом случае либо региональные власти на своем уровне определяют административную ответственность для таких несознательных жильцов, либо владельцы квартир на собрании разбираются в своем кругу самостоятельно.

Подобные казусы зачастую связаны с несовершенством законодательства и требуют устранения на региональном уровне.

Дефицит квалифицированных специалистов

Распространенной отговоркой на претензии жильцов к капремонту является отсутствие квалифицированных специалистов. Тут следует уточнить:

  • Если речь идет о квалификации рабочих строительных специальностей, то возникают вопросы к подрядчику и региональному оператору: как компания с такой кадровой проблемой была допущена к участию в государственных аукционах по программе капремонтов. Хотя стоит отметить определенную специфику проведения ремонта/строительства в присутствии жильцов, на что пойдет не каждый специалист;
  • При отсутствии квалифицированных кадров непосредственно в Фонде, должны возникнуть вопросы к региональному оператору либо контролирующему его органу, учитывая среднюю заработную плату таких специалистов (около 60 тыс.руб.).

В любом из приведенных случаев, отсутствие специалистов является лишь отговоркой.

Недостаточно средств: почему мало денег

Достаточно часто отсутствие либо низкое качество капремонта объясняют дефицитом денежных средств. Но согласно статистике, в начале 2017г. плановая собираемость (средняя) по регионам составляет 80%, а в некоторых субъектах РФ достигает 85%.

При этом, собственники приватизированного жилья оплачивают взносы в полном объеме, а показатель занижают долги муниципалитетов. Но и эти средства во многих областях осваиваются лишь на 50%.

Поэтому подобная причина кроется в другом, и, возможно, нужна проверка на предмет нарушений законодательства.

Нарушение законов и должностные преступления

Как видно, на всех уровнях выполнения программы по капремонту МКД возникают проблемы и трудности. Некоторые их них связаны с несовершенством законодательной базы, которая не учла всех нюансов.

Но большинство претензий имеет под собой основу нарушения прав граждан на проживание в безопасных и благоприятных условиях, которое возникает при злоупотреблении сластью, незаконной растрате финансов и несоблюдении установленных сроков.

А это уже должностные преступления, которые выявляются и наказываются согласно Закону.

Источник: https://move.ru/articles/kapremont_problemy_i_puti_ih_resheniya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.