Страхование на рынке недвижимости

Раздел 2. Рынок недвижимости в системе рынков

Страхование на рынке недвижимости

А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов
Экономика недвижимости
Учебник для вузов. – 3-е изд., исправл. – СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.

6.5. Страхование на рынке недвижимости

Страхование – система мероприятий по созданию денежного (страхового) фонда за счет взносов его участников, из средств которого возмещается ущерб, причиненный дольщикам стихийными бедствиями; несчастными случаями; нарушением действующего законодательства, допущенным при оформлении регистрации сделки с объектами недвижимости; непреднамеренными ошибками риелторов, оценщиков и других профессионалов рынка недвижимости; подрядчиком, третьим лицом, застройщиком.Страхование – один из важнейших элементов рыночных отношений, относящихся к финансовой сфере, связанной с выполнением особых функций в экономике.

Правила страхования – условия страхования, определяющие права и обязанности сторон по договору страхования, объект  страхования, перечень страховых случаев и исключений, при которых страховщик освобождается от ответственности. Правила страхования обычно излагаются в страховом полисе или составляют его неотъемлемую часть. Они входят в пакет документов, необходимых для лицензирования страховой деятельности.

Страховщик – страховая компания, принимающая на себя риск за определенную в договоре плату. Страхователь – физическое или юридическое лицо, передающее риск по договору страховщику.

Страховая стоимость – действительная, фактическая стоимость объекта страхования.

Страховая сумма – объявляемая при заключении договора сумма, на которую страхователь страхует свой интерес (в имущественном страховании она не должна превышать страховой стоимости объекта страхования).

Страховое возмещение – сумма, выплачиваемая страховщиком страхователю в возмещение убытков, вызванных наступлением страхового случая, предусмотренного договором страхования. Страховой риск – вероятное событие или совокупность событий, на случай наступления которых проводится страхование.

Добровольное страхование строений и квартир проводится на случай их уничтожения и повреждения в результате стихийных бедствий (наводнения, смерча, ливня, оползня, паводка, необычного для данной местности землетрясения) и других несчастных случаев (пожара, взрыва, аварии отопительной системы, водопроводной и канализационных сетей, в том числе при их повреждении вследствие низких температур, наезда транспортных средств, падения деревьев и летательных аппаратов, похищения отдельных элементов строения (квартиры) и повреждения или уничтожения их в результате противоправных действий третьих лиц и др.).

К наиболее страхуемым объектам, принадлежащим юридическим лицам, относятся офисные помещения, производственные помещения и склады, к которым применяются общие подходы к страхованию. Поскольку они подвергаются разным рискам и размеры возможных потерь у них разные, в правилах страхования есть различия.

Страхование прав собственности на объект недвижимости от потерь в результате нарушений законодательства, допущенных при оформлении и регистрации сделки, называется титульным страхованием.

Титульное страхование призвано защищать интересы добросовестного приобретателя от возможных претензий со стороны третьих лиц.

Смысл страхования титула заключается в том, что страховая компания, предварительно изучив правовую историю объекта, принимает на себя финансовую ответственность за законность приобретенного права собственности.

Титульное страхование подразумевает выплату возмещения только в случае потери права собственности, но не возникновения каких-либо обременений. Страховой случай по утрате прав собственности признается таковым, если вынесено решение суда первой инстанции.

В ближайшее время можно ожидать начала земельной ипотеки, которая тоже не обойдется без титульного страхования, увеличится количество договоров титульного страхования по земельным участкам. Начнется комплексное страхование прав собственности: на землю и строения.

Можно отдельно застраховать расходы, связанные с ведением судебного дела; потерю средств, вложенных в покупку объектов недвижимости, и даже дополнительные затраты на приобретение аналогичного жилья при существенном увеличении его рыночной стоимости.

С повышенным риском в сфере жилой недвижимости связаны сделки с расселяемыми коммунальными квартирами; квартирами, имеющими дефекты; по доверенностям; с переходом права по наследству; квартирами, имеющими более двух переходов прав собственности; квартирами, в которых право собственности возникло на основании решения суда; договоры мены.

На рынке коммерческой недвижимости риск присутствует более чем в 50 % сделок. В значительной степени риск связан с нарушением прав акционеров и антимонопольного законодательства.

В сделках с загородной недвижимостью риски невелики – не более 5 % сделок.

По мере развития рынка процент опасных сделок будет расти из-за усложнения юридической истории прав собственности на объекты недвижимости.

Страхование дольщиков развивается двумя путями: как обязательное условие при банковском ипотечном кредитовании и как добровольное, рассчитанное на разумную предусмотрительность и потребительское самосознание дольщиков.

Примерно 50 %[104] участников рынка долевого строительства имеют те или иные проблемы. Это не только банкротство застройщика, но и «двойные» продажи квартир, а также срыв сроков строительства. Договоры страхования заключаются параллельно с началом продаж и отслеживаются до завершения строительства, срок действия договоров – 1,5…2 года.

Согласно договору, если дольщику не передана в оговоренный срок квартира, а строительная компания не вернула вложенные деньги, он может обращаться к страховщику за получением выплаты. Страховая компания несет ответственность в размере суммы по договору долевого участия. Получив страховую выплату, дольщик отказывается от прав на возможное получение квартиры и передает их страховой компании.

Страхование профессиональной ответственности заказчикаот последствий непреднамеренных ошибок оценщика(профессиональной ответственности) установлено законодательно. Человеческий фактор в бизнесе не отменить. А раз людям свойственно ошибаться, то «право на ошибку» должно быть застраховано.

Объектом страхования по договору обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности (далее – договор обязательного страхования ответственности) являются имущественные интересы, связанные с риском ответственности оценщика (страхователя) по обязательствам, возникающим вследствие причинения ущерба заказчику, заключившему договор на проведение оценки, и/или третьим лицам.

Страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности является установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба.

В случае наступления страхового случая страховщик производит страховую выплату в размере причиненного заказчику и/или третьему лицу реального ущерба, установленного вступившим в законную силу решением арбитражного суда, но не более чем в размере страховой суммы по договору обязательного страхования ответственности.

Договор обязательного страхования ответственности заключается на срок не менее одного года с условием возмещения ущерба, причиненного в период действия договора, в течение срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Страхование профессиональной ответственности риелторов в России является обязательным условием сертификации риелторских фирм и одним из стандартов риелторского сообщества.

Страховщики принимают на себя обязанность возместить ущерб за причинение вреда заказчику риелторских услуг в случае, если его «вещные права были нарушены в результате непреднамеренных ошибок, небрежности или упущений при осуществлении риелторской деятельности».

Страхование профессиональной ответственности риелторов представляет собой механизм компенсации расходов, понесенных риелтором вследствие претензий клиентов по возмещению ущерба, наступившего в результате непреднамеренной ошибки, небрежности или упущения, допущенного фирмой или ее работником.

Опасными для клиента могут стать неправильное оформление сделки, мошенничество или упущения, вызванные, к примеру, несовершенством законодательства.

В последнее время становится популярной предстраховая экспертиза для определения степени риска при приобретении объектов недвижимости. Суммы сделок по коммерческим объектам недвижимости превышают суммы сделок по жилым объектам.

При страховании банковских ипотечных кредитов под покупку построенного жилья страхователем выступает заемщик кредита, выгодоприобретателем (лицом, в чью пользу осуществляется страхование) – банк-кредитор. Для получения ипотечного кредита необходимо застраховать объект недвижимости от риска утраты или повреждения. Размер страховой суммы ограничен размером требования о возврате суммы основного долга.

В развитой рыночной экономике страхование строительно-монтажных рисков не является обязательным, но без него компания не может участвовать в подрядных торгах и не имеет права заключать строительные контракты. У нас этот вид страхования сугубо добровольный, однако на первичном рынке недвижимости он широко распространен.

Страхование строительно-монтажных работ представляет собой механизм компенсации ущерба, возникающего при гибели или выполнении строящегося (реконструируемого) объекта, при осуществлении строительно-монтажных работ, вследствие случайных и непредвиденных событий.

Страхованию подлежат объекты, на которых ведется строительство, временные здания и сооружения, строительная техника и стройматериалы, а также ответственность заказчика (подрядчика) за нанесение вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц.

Страхуется ответственность подрядчиков перед третьими лицами.

Производится страхование послепусковых гарантийных обязательств, призванное сделать расходы подрядчика на исполнение этих обязательств заранее определенными и пригодными для включения в контрактную стоимость в виде затрат на страхование.

Страхование послепусковых гарантийных обязательств является завершающим элементом комплексной страховой защиты строительно-монтажных работ. Оно обеспечивает возмещение непредвиденных расходов подрядчика, обусловленных его гарантийными обязательствами перед заказчиком, связанных с ремонтом, заменой, восстановлением построенного объекта в результате его повреждения или гибели.

Страховым случаем признается свершившееся событие, с наступлением которого возникает обязанность страхователя возместить ущерб, причиненный имущественным интересам заказчика в следствие небрежности, ошибки или упущения при осуществлении строительной деятельности.

По условиям страхования гражданской и профессиональной ответственности проектировщика страховая компания обеспечивает возмещение ущерба, нанесенного подрядчику или заказчику в период строительства или эксплуатации объекта в результате ошибок, допущенных в проекте строительства.

В заключение отметим, что в странах с развитой рыночной экономикой страховые компании не только принимают взносы, но и распоряжаются ими как инвесторы нового строительства. В нашей стране страховые компании не имеют права вести подобную деятельность на законных основаниях.


[104] По данным страховой компании «Спасские ворота».

Источник: http://www.aup.ru/books/m491/7_3_5.htm

ТОП-10 лучших страховок квартиры и дома — 2021 года

Страхование на рынке недвижимости

15 мая 2020

Обеспечьте спокойствие и финансовое благополучие своей семье и застрахуйте имущество в надежной компании.

Полис с защитой квартиры или дома гарантирует возмещение убытков в случае кражи, затопления, пожара.

Договор страхования недвижимости пригодится для арендованной квартиры или в случае сдачи жилья, это поможет сохранить хорошие отношения с соседями, если по вине жильцов произойдет порча их имущества.

Многие компании предлагают широкий выбор полисов, например, договор на короткий срок для защиты жилья во время отпуска, пакет с основными рисками по недорогой цене или полный комплекс услуг со страхованием мебели и ремонта.

Покупка полиса онлайн поможет хорошо сэкономить время и внимательно ознакомиться с правилами.

Заключение договора занимает не более 10 минут, за это время получится выбрать нужный пакет, определиться с суммой возмещения и оплатить услуги на сайте.

Полис имущественного страхования можно подарить, что позволит защитить близких от лишних переживаний. Заключать договор стоит только в надежной компании, которая урегулирует убытки и выплатит возмещение в кратчайшие сроки. лучших страховых компаний составлен с учетом хороших отзывов клиентов и популярности предлагаемых продуктов на рынке жилищного страхования.

ВСК Страхование предлагает широкий выбор пакетных тарифов для страхования дома или квартиры, начиная от минимального пакета по основным рискам до пакета с максимальной защитой.

Для тех, кто хочет оставаться спокойными за имущество на отдыхе или во время дачного сезона, предусмотрен краткосрочный договор на 1, 3 или 6 месяцев.

Его действие будет распространяться на случай, если в это время квартира была сдана в аренду.

Самым популярным продуктом в каталоге является страхование «Под ключ», в который включена защита от пожара, аварий инженерных систем, затопления, краж. Годовой полис с максимальным покрытием можно купить за 3300 рублей. Бланк действующего договора будет выслан по электронной почте после введения данные и оплаты.

Страховку квартиры или дома от ВСК Страхование можно подарить близкому человеку. Оформите полис для родителей на дачный домик, чтобы гарантировать сохранность имущества в зимний период. В компании умеренные цены и быстрые выплаты по страховым случаям. Благодаря этому, страховки ВСК Страхование считаются одними из лучших.

Сбербанк — это надежная компания, которая защитит квартиру или дом от залива, пожара, кражи, стихийных бедствий. Клиентам можно самостоятельно регулировать сумму страховой защиты, от которой будет зависеть стоимость полиса. Страховка частного дома с покрытием убытков по отделке, движимого имущества и гражданской ответственности стоит от 2250 рублей в год.

По полису страхуется не только отделка, мебель и вещи, но и гражданская ответственность перед соседями. Компания возместит потери третьим лицам, если по вине клиента нанесен вред имуществу. Наличие полиса будет гарантировать спокойствие и сохранение добрососедских отношений в случае непредвиденных обстоятельств.

Если хотите получить скидку, стоит подписаться на информационную рассылку компании и купить полис с выгодным промокодом. Сбербанк быстро рассматривает страховые случае и не затягивает с выплатами.

Многие клиенты остались довольны общением с сотрудниками и небольшим перечнем документов, которые запросила компания для выплаты возмещения.

Для консультации со специалистом можно позвонить на номер горячей линии или написать в чат.

На сайте Тинькофф Страхование удобно купить полис для защиты квартиры и движимого имущества от пожара, затопления, грабежа, порчи. В электронной форме выберите тип недвижимости, введите данные и заключите договор. Простая процедура займет не более 10 минут, а бланк полиса придет на почту сразу после оплаты.

В компании можно оформить полис в рассрочку с помесячной оплатой, это удобно, если хотите вносить небольшими посильным суммами. Страхованию подлежит не только собственное имущество, но и арендованная квартира. От 190 рублей в месяц получится защитить себя от утраты или порчи имущества и гарантировать финансовую защиту в случае непредвиденных обстоятельств.

Тинькофф Страхование уделяет внимание удобству клиентов, на сайте нет лишних отвлекающих элементов, а цена за полис формируется пропорционально добавлению новых опций.

Вся информация открыта и доступна, пользователь может ознакомиться с условиями страховки и получения возмещения на странице оформления.

В компании компетентные специалисты, с которыми можно поддерживать связь в любом удобном формате: телефон, электронная почта, мессенджер.

В Ингосстрах можно застраховать любое имущество: квартиру, дом, загородные строения, ипотеку. Для этого есть готовые решения и тарифы с самостоятельным регулированием размера покрытия. В компании можно оформить страховку на год или приобрести полис всего на несколько дней, чтобы во время отпуска или командировки сохранять спокойствие и не заботиться о сохранности недвижимости.

За 245 рублей компания предлагает покрытие рисков по внутренней отделке, движимому имуществу и ответственности перед соседями на общую сумму 1 100 000 рублей. Для оформления не требуется специализированная информация, достаточно указать площадь квартиры, точный адрес и паспортные данные страхователя. После введения данных и оплаты, компания вышлет действующий полис на электронную почту.

Онлайн-страхование значительно экономит время, клиентам не придется ехать в офис или обзванивать несколько компаний. Потратьте 10 минут на оформление договора во время перерыва на работе или дома за чашкой чая и будьте уверены в защите имущества и сохранении дружеских отношений с соседями.

Если задумываетесь о страховании квартиры или дома, зайдите на сайт Росгосстрах, здесь можно оформить полис, который защитит имущество от кражи, пожара, недобросовестных квартиросъемщиков в случае сдачи в аренду. Полис оформляется без осмотра, а процесс оформления договора удобный и быстрый.

Большим преимуществом полисов Росгосстрах является множество дополнительных опций, таких как защита электрооборудования или повреждение имущества из-за прорыва систем водоснабжения при замерзании зимой. Выберите подходящие параметры и перейдите на страницу оплаты. Клиенты могут не переживать за сохранность личных данных, страховая использует надежные ключи шифрования.

В компании широкий выбор тарифов на любой бюджет. Можно выбрать страхование с выплатой от самых популярных убытков с минимальным пакетом или тариф «Люкс» с компенсацией расходов на проживание и уборку квартиры после страхового случая. Росгосстрах — это надежная компания с быстрыми выплатами и отличным качеством сервиса.

Клиенты компании Ренессанс Страхование отмечают, что вопросы по приобретению полиса и урегулированию убытков можно решить удаленно, общаясь с менеджером лично или задавая вопрос в чате компании в WhatsApp.

На сайте удобный интерфейс с прозрачным ценообразованием, в онлайн-калькуляторе можно посмотреть изменения тарифа при увеличении страховой суммы и добавлении опций (страхование ремонта, инженерного оборудования, мебели).

Страховка двухкомнатной квартиры в новостройке в Москве с полным покрытием обойдется в 3800 рублей в год. За эту сумму Ренессанс Страхование возместит убытки от пожара, затопления, кражи. Оплатить электронный полис можно банковской картой на сайте и в течение пары минут компания вышлет действующий бланк на почту.

Для заключения договора не нужны услуги оценщика или большой перечень документов, достаточно аккуратно заполнить данные, указав серию и номер паспорта. Ренессанс Страхование постоянно устраивают скидки, стоит подписаться на информационную рассылку и купить страховку квартиры по сниженной цене с применением промокода.

Сервис Страховка.ру поможет выбрать полис с хорошим соотношением по цене и предлагаемым условиям. Он аккумулирует предложения популярных страховых компаний и предлагает к сравнению перед оформлением сделки. В разделе «Имущество» можно выбрать размер страховой суммы и дополнительные опции: защита движимого имущества от затопления и пожара, внутренней отделки и наличие компенсации соседям.

Самое выгодное предложение страховки для квартиры начинается от 1850 рублей за годовой договор. Страховка.ру не требует лишних документов, оформить полис можно при наличии паспорта, а цены не отличаются от официального прайс-листа страховых компаний. После оплаты бланк электронного полиса приходит на почту.

Застраховать квартиру не составить особого труда, выберите подходящее предложение, заполните данные и внесите оплату с банковской карты. Вместе с анализом процесс занимает не больше 10 минут. Больше не нужно обговаривать детали с менеджерами и тратить время на звонки в страховые для сравнения тарифов. Выберите лучший полис для защиты дома с сервисом Страховка.ру.

Застрахуйте собственное или съемное жилье в компании АльфаСтрахование и защитите имущество от непредвиденных обстоятельств.

В тарифной сетке много готовых предложений для квартир, загородных домов, беседок, дачных построек. Также можно оформить договор ипотечного страхования для защиты заемщика от имущественных рисков.

Выберите полис самостоятельно или позвоните на горячую линию для консультации со специалистом.

АльфаСтрахование получает хорошие отзывы и оценки клиентов, многие страхуют недвижимость в компании не первый год, пользуясь быстрой пролонгацией договора на сайте. Страховку можно оформить на собственное имущество или подарить друзьям или родственникам, если хотите защитить их рисков и гарантировать спокойствие.

В компании хорошо реализовано удаленное рассмотрение убытков, в случае возникновения страхового случая компания быстро принимает решение и организовывает выплату. За статусом дела можно следить в личном кабинете на сайте или через приложение. Благодаря хорошей клиентоориентированности, широкой тарифной сетке и низким ценам в АльфаСтрахование лучшие страховки квартиры.

Оформление полиса в компании Согласие убережет квартиру или дом от поджога, взрыва, кражи, мошенничества, залива. Всего пары минут свободного времени будет достаточно, чтобы определиться с нужными опциями и оформить страховку. Большим плюсом является наличие большого выбора сроков действия по низким ценам, например, полис на 3 месяца с полным покрытием будет стоить 2800 рублей.

Компания не скрывает условий, все риски указаны на странице оформления, а цена полиса меняется пропорционально размеру страховой защиты.

Для тех, кому не подходят готовые пакеты тарифной линейки, предусмотрен индивидуальный расчет с гибкими условиями договора.

В него можно добавить внутреннюю отделку, движимое имущество, а также гражданскую ответственность перед соседями в случае пожара или затопления.

На странице оформления четко прописаны все шаги и инструкции в случае возникновения страхового случая. Памятки, правила и бланки можно скачать в электронных документах или сохранить в личном кабинете. Быстрые выплаты, гибкие тарифы и клиентоориентированность сотрудников позволили Согласие занять место в топе.

Выбор пользователей

В Zetta Страхование можно застраховать квартиру или дом от 350 рублей от пожара взрыва, залива, аварий и краж.

В компании гибкая система тарифных планов с возможностью самостоятельного выбора параметров страхования и суммы возмещения.

Для максимальной защиты стоит добавить покрытие ущерба движимому имуществу, отделке и застраховать ответственность перед соседями. Для новостройки стоимость полиса с полным покрытием составит 4800 рублей.

Процесс страхования простой и быстрый, для оформления полиса не требуется большой перечень документов и оценка стоимости недвижимости. Клиенты самостоятельно выбирают риски и принимают взвешенное решение о дополнительных опциях. Полис начинает действовать в ближайшее время с момента оплаты. Электронный бланк Zetta Страхование высылает на почту.

Компания быстро урегулирует вопросы и всегда держит клиента в курсе событий — статус рассмотрения виден в личном кабинете и дополнительно высылается по СМС. Для консультации специалиста можно заказать обратный звонок или позвонить по номеру горячей линии. Благодаря высоким оценкам страховка квартиры и дома в Zetta Страхование считается одной из лучших.

Рекомендуем вам

Источник: https://epicris.ru/top-10-luchshix-straxovok-kvartiry-i-doma

Страховка от потери квартиры. Как устроено титульное страхование?

Страхование на рынке недвижимости

Одинокая дама, военнослужащая в отставке, «очень выгодно» приобрела квартиру в Московской области с использованием военного сертификата. На ремонт она взяла потребительский кредит на 1 млн рублей.

Как только ремонт был завершен, возникло неожиданное препятствие — появилось никем не учтенное лицо. В свое время его право на приватизацию квартиры не было реализовано, а от приватизации он не отказывался.

Про этого родственника просто «забыли», когда составляли справку о лицах, проживающих в квартире на момент приватизации.

К ужасу женщины, «родственник» доказал в суде право на 1/2 долю квартиры. Конечно, в этом деле есть вероятность мошеннической схемы, но доказательств правоохранительные органы не нашли. Теперь новой хозяйке квартиры, скорее всего, придется ее продавать, а самой переезжать в более дешевое жилье.

Если бы она застраховала титул собственности, такого драматичного развития событий удалось бы избежать: страховая компания выплатила бы ей полную сумму сделки.

Титул собственника можно застраховать (причем в отношении не только конкретной сделки, но и всех предыдущих).

Это вполне разумно, если существует риск утерять свои права на свежеприобретенную недвижимость — например, в ситуации, когда сделка была оспорена.

Сделка оспаривается по ряду причин: если забыли учесть права детей, наследников или тех, кто отбывает тюремный срок; если переход прав (даже предыдущий) совершен ошибочно или мошенническим путем; если одна из сторон сделки имеет статус недееспособной.

Но для начала выясним, что такое титул собственника.

Всем сестрам по серьгам

Титул собственника ничем не отличается от обычного права собственности — это просто термин.

Обычно титулы делят на два вида:

  • первоначальный, возникший заново, он не зависит от прав предшествующего собственника на вещь;
  • производный, при котором право собственности на вещь переходит от предшествующего собственника.

Если вы планируете приобрести имущество, необходимо оценить риск утраты права собственности в будущем — для этого квалифицированные юристы проверяют все документы. В случае с первоначальным титулом изучается не только сам объект права (движимое и недвижимое имущество), но и сделка по его приобретению: каким образом возник титул, чьи интересы были затронуты и т. д.

Кроме того, они обращают внимание и на детали самой сделки: соблюдены ли все нормы действующего законодательства, правильно ли выбрана форма сделки, получены ли законные разрешения от всех лиц, чье согласие предусмотрено для передачи имущества, и т. п.

В случае с производным титулом проверка еще строже: ей подлежат абсолютно все сделки по приобретению объекта права. Если части документов не хватает, риск утраты титула собственника повышается.

Но в обоих случаях проверяемых пунктов много. После первой проверки эксперт может запросить и дополнительные документы — это нормально и подтверждает, что специалист тщательно изучает документацию.

В документах, предоставляемых Росреестром, есть выписка из ЕГРН о переходе прав на объект. Теоретически она должна содержать сведения обо всех сделках, проведенных в отношении конкретного объекта недвижимости.

Но фактически в ней отражаются только сделки, совершенные после создания Единой системы государственного кадастрового учета недвижимости (после 2009 года).

К тому же часто встречается словосочетание «сведения отсутствуют», что не позволяет активно использовать эту опцию, признает адвокат Ирина Фоменко.

пример Собственник продал приватизированную квартиру за 5 млн рублей. Спустя некоторое время новый собственник тоже решил продать эту квартиру. Новый покупатель застраховал титул собственности. Спустя два года появился первый собственник, заявил, что он алкоголик, и на этом основании стал оспаривать сделку.

Была проведена судмедэкспертиза, которая доказала, что на момент подписания ДКП этот человек не осознавал своих действий. При этом на учете он не состоял, а справки из нарко- и психоневрологического диспансеров, которые были на руках у покупателя, суд не принял в качестве доказательств. Сделка была оспорена.

Страховая компания выплатила 5 млн рублей на основании статьи 177 Гражданского кодекса РФ.

Титульные права и обязанности

Объем прав и обязанностей у титульного (официального) и законного (реального) собственников, могут несколько отличаться. Титульный собственник — это лицо, на имя которого выписаны правоустанавливающие документы на объект. Но есть определенная категория законных собственников, не указанных в документах на собственность.

«Яркий пример — супруги. У них равные права на недвижимость, но информация о втором законном собственнике не внесена в ЕГРН», — поясняет Ирина Фоменко.

Эксперт перечислила преимущества и недостатки статуса собственника, не обладающего титулом.

плюсы и минусы

В личной декларации объект недвижимости не указывается.

При наличии определенных льгот можно встать в очередь на получение жилья.

+ Собственник без титула не уплачивает налог на имущество и налог с продажи квартиры.

Отсутствует прямое право распоряжаться своим имуществом: любую сделку с недвижимостью оформляет титульный собственник.

Если титульный собственник по каким-то причинам не переоформит квартиру, то законный собственник в судебном порядке будет признавать свое право на недвижимость, регистрировать его в Росреестре.

Только после этого, став титульным собственником, он сможет провести сделку со своей недвижимостью.

Отсутствует полноценное право распоряжаться квартирой: поставить на регистрационный учет родственников удастся только по заявлению титульного собственника.

В дополнение Ирина Фоменко разъясняет обеспечительную передачу правового титула — переоформление на кредитора права собственности на имущество должника при заключении кредитного договора.

«Если должник исполнит обязательство в срок, кредитор обязан вернуть право собственности на вещь. В случае неисполнения обязательства, кредитор может оставить имущество за собой либо продать по рыночной стоимости.

В этом случае максимально защищены интересы кредитора. Должник же сразу лишается права собственности и даже при незначительной просрочке погашения долга рискует потерять имущество безвозвратно», — подчеркивает адвокат.

 

Страхование титула собственника

Застраховать свой титул реально не только в отношении дома и квартиры, но и в отношении квартиры в пока не построенном доме (у недобросовестного застройщика не будет шанса продать ее другим покупателям), земельного участка и даже нежилого помещения.

Эксперты отмечают, что страхование особенно необходимо при наследовании недвижимого имущества, при сделках, в которых используется маткапитал, при сделках с физлицами с признаками банкротства, с определенными категориями продавцов, состоящих на учете в психоневрологическом диспансере (с диагнозом «шизофрения» лучше не связываться, а вот ДЦП помехой для сделки не является, хотя человек с таким диагнозом тоже состоит на учете, но все равно лучше подстраховаться) и наркодиспансере (не все «узаконенные» алкоголики не имеют права на сделку).
пример

Собственник продавал несколько земельных участков в Рузском районе Московской области, перед этим разделив один большой участок.

Уже после сделки районный прокурор стал ее оспаривать, заявляя, что продавец был мошенником — произвел отчуждение сразу нескольким покупателям, подделав документы на большой земельный участок, и впоследствии официально зарегистрировал разделение через Росреестр.

В результате прокурор лишил всех новых собственников права собственности. Один из покупателей заранее застраховал титул собственности и получил страховое возмещение.

Как это работает?

Циан.Журнал с помощью эксперта в области титульного страхования Олеси Бухтояровой, представителя страховой компании «Согласие», собрал самые распространенные вопросы и ответы на них.

Когда страховых выплат не будет?

Есть несколько исключений из правил. Допустим, если страхователь произвел отчуждение объекта недвижимости, передав его в собственность другому лицу, но при этом претендует на страховое возмещение. Еще один вариант, при котором в выплате будет отказано: если в момент отчуждения объекта недвижимости страхователь-собственник действовал в состоянии алкогольного опьянения.

Третий вариант: при оформлении договора страхователь знал, что с объектом есть определенные проблемы, но не уведомил об этом риске страховую компанию (страховой компании придется доказывать осведомленность собственника — это тонкий момент).

Все выплаты производятся по решению суда (впрочем, в России все лишения собственности должны проводиться только по решению суда).

Сколько стоит страхование титула?

В среднем по рынку тариф на годовой полис добровольного страхования титула (речь идет не об обязательном ипотечном страховании!) стоит около 0,3–0,4% оценочной стоимости объекта. На три года стоимость страхования обойдется в 0,75–1% цены объекта. Чем сложнее история объекта недвижимости, тем выше тариф.

три способа, как определяется стоимость страхуемого объекта недвижимости

  1. Цена, которая указана в договоре купли-продажи (если квартиру купили за 9 млн рублей, ровно на такую сумму страховая компания и оформит полис).
  2. Неполная стоимость.

    Если в договоре прописана неполная стоимость (в том числе при незаконной попытке сэкономить на выплате налогов или при сделках с потенциальным банкротом — например, если он не выплатил по своим кредитам более 500 тыс. рублей и/или не платил по ним в течение трех месяцев, что является предбанкротным состоянием), возникают риски для покупателя.

    При оспаривании сделки и признании ее недействительной покупатель будет претендовать только на ту сумму, которая прописана в договоре. Сделки по неполной стоимости вправе оспаривать третьи лица, сами продавцы, кредиторы и/или финансовый управляющий.

    Если рыночная стоимость объекта составляет 12 млн рублей, а в договоре указано только 10 млн рублей, страховая компания может потребовать составить дополнительное соглашение и расписку на разницу для подтверждения полной передачи денежных средств от продавца покупателю — при наступлении страхового случая будет выплачена полная сумма (12 млн рублей).

  3. Один из вариантов определения страховой суммы — провестинезависимую оценку объекта недвижимости, тогда страховая компания будет опираться на нее.

Выплачивается страховая сумма, которую компания зафиксировала в договоре страхования. Она определяется по перечисленным выше параметрам и должна быть указана в договоре.

Какие гарантии дает страхование титула?

В России существует негативная система регистрации права на недвижимость, согласно которой вся ответственность по сделке возлагается на конечного покупателя, который должен в суде доказать свою добросовестность (а это оценочная категория), осторожность и осмотрительность во время сделки. Государство отвечает только за переход права, но не за его содержание, отсюда и возникла необходимость в титульном страховании. Оно является в России единственной надежной защитой — именно поэтому банки включают титул в ипотечное страхование.

Каковы основные риски, которые покрываются титульным страхованием?

  • Риск столкнуться с мошенничеством — например, с подделкой документов о владении (встречается часто, распознается сложно).
  • Нарушения при использовании материнского капитала, когда детям не выделяют или неправильно выделяют доли, но квартиру продают. Позже опекунский совет и/или повзрослевшие дети предъявляют иски.
  • Банкротство физлиц, при котором продавец объявляет себя банкротом после проведения сделки. Для покупателя это чревато тем, что сделка будет оспорена (особенно при расчетах через банковскую ячейку и при указании в ДКП неполной стоимости сделки).
  • Если в сделке участвует человек с психическим заболеванием (и это выясняется уже после подписания ДКП).

На какой срок имеет смысл оформлять титульное страхование?

Пожизненно оно точно не нужно.

Согласно статье 181 Гражданского кодекса РФ «Сроки исковой давности по недействительным сделкам», срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года, а по оспоримым сделкам — один год. В отдельных случаях сроки исковой давности составляют и 10 лет, но это редкость. Как правило, страховые компании страхуют на один или три года — больше нет смысла. Практика страховщиков подтверждает, что все риски возникают в первые три года после заключения сделки.

В каком размере и после каких процедур выплачивается страховка, если право собственности все же оспорено?

Если страхователь получает иск от продавца или от третьих лиц, он обращается в страховую, которая подключается к процессу (выступая как участник процесса в качестве третьего лица).

Если произошел страховой случай (суд аннулировал запись ЕГРН у собственности), то страховая компания выплачивает сумму, которая была зафиксирована в страховом полисе. Иногда это отнимает довольно много времени (допустим, год-полтора), так как судебные процессы в России длятся долго.

Иногда страховая компания настаивает, чтобы страхователь дошел до апелляционной инстанции, пытаясь защитить не только права своего клиента, но и деньги компании (до кассации дело, как правило, не доходит).

Получится ли застраховать земельный участок?

Таких запросов мало. Страховые компании рассматривают не все участки, но земли под ИЖС и земли сельхозназначения обычно берут. При этом они изучают, кем и когда выделялся земельный участок, требуют указать полную стоимость в ДКП, использовать безналичную форму расчета и т. д.

Можно ли оформить полис, будучи собственником?

Нет, нельзя (хотя раньше такой вариант допускался, но теперь страховщики от него отказались из-за того, что выросло количество мошеннических схем).

Сейчас объект страхуется либо в день подписания ДКП, либо через две недели — после получения выписки из ЕГРН о регистрации права нового собственника.

При этом заявку следует подать заранее — до подписания ДКП, чтобы страховая компания успела оценить риск.

Источник: https://www.cian.ru/stati-strahovka-ot-poteri-kvartiry-kak-ustroeno-titulnoe-strahovanie-314025/

Страхование квартиры. Как работает страховка и что нужно застраховать в первую очередь – Вторичное жильё – Журнал Недвижимости

Страхование на рынке недвижимости

Как выбрать страховую компанию

Выбрать страховую компанию можно по рейтингам (например, от агентства «Эксперт РА» или сайта banki.ru) или по отзывам в интернете.

Очень важно различать рекламную «обложку» страховки (краткое описание, которое вы видите на сайте или в квитанции ЖКХ) и страховой договор. Помните, что юридическую ценность имеет только договор, и его нужно читать очень внимательно.

Какую недвижимость можно застраховать

Застраховать можно любую квартиру, кроме тех, что расположены в ветхих домах с деревянными перекрытиями. А за оформление страховки квартиры в новостройке некоторые компании, наоборот, дают скидку.

Также можно застраховать загородную недвижимость: дома, дачи, таунхаусы и т. д. Условия для них разные, в зависимости от года постройки и материалов (старую деревянную дачу вряд ли застрахуют, или это обойдётся очень дорого).

Можно застраховать и чужую квартиру, например, арендованную. Но выгодоприобретателем (то есть тем, кто получит в случае чего деньги) будет собственник недвижимости. Или соседи, если вы включили в страховку пункт «гражданская ответственность».

 Как работает страховка квартиры

Логика следующая: от определённых рисков страхуются определённые части квартиры. Например, вы застраховали ремонт и вещи от пожара, и он случился. Страховая сумма будет покрывать только их. Если во время пожара оплавились или разбились окна, которые относятся к конструктивным элементам, за такой ущерб не заплатят.

Какие есть риски и типа страховок жилья, и что в них обычно входит, мы уже рассказывали.

Какие беды самые распространённые

Девять из десяти страховых случаев в квартирах, согласно статистике  «Альфа Страхования», приходятся на заливы водой. На втором месте (со значительным отрывом) пожары, удары молнии и взрывы бытового газа — примерно 7% случаев.

Противоправные действия третьих лиц становятся страховыми случаями в 1,2% случаев. А вот для загородных домов и дач наиболее распространёнными бедами оказываются взрывы бытового газа и пожары: 36,2% (в том числе от ударов молнии).

Что можно застраховать в квартире

В первую очередь, нужно застраховать внутреннюю отделку и инженерное оборудование в своей квартире и ответственность перед третьими лицами (то есть соседями).

Включить в страховку жилья можно и конструктивные элементы недвижимости: стены, перекрытия, перегородки; крышу и фундамент (в случае, если они являются частью объекта — это актуально для частных домов, таунхаусов и т. п.); конструкции балконов и лоджий; двери (входные и межкомнатные); оконные блоки, включая остекление; лестницы.

Также можно застраховать движимое имущество (мебель) и ценное имущество — вещи (шубы, картины, оружие). Но отдельно вещи не страхуются — только вместе с конструктивными элементами, либо с   внутренней отделкой, либо с тем и другим. Страховка на них оформляется или на какую-то определённую общую сумму, или по описи с указанием стоимости каждой вещи (такой вариант будет дороже).

Страхование работы коммуникаций  

Имеет смысл застраховать жильё от «сверхнормативного колебания сетей». Юридически это означает изменения (отличные от нормальных) параметров газовых, канализационных, тепловых, водопроводных и электрических сетей (включая случаи прекращения функционирования).

Это увеличит стоимость полиса примерно на 15%, но покрытие страховки будет распространяться и на такие ситуации, как прорыв отопления или короткое замыкание электропроводки из-за резкого скачка напряжения.

Страхование права собственности на квартиру

Это так называемое титульное страхование: оно защищает ваше право на недвижимость от мошеннических действий. Например, вы покупаете квартиру и не уверены в юридической чистоте её истории.

Такой тип страховки вернёт вам деньги, потраченные на покупку квартиры, если сделку признают в суде незаконной по какой-либо причине.

Как считают выплаты по страхованию жилья

Это будет зависеть от решения оценщика: оценка производится в любом случае, даже если сгорело всё (специалисты указывают утрату имущества на 100%).

Например, вы застраховалиремонт и мебель на 500 000 рублей, и вас затопили соседи. Оценщик заключил, что мебель пострадала на общую сумму в 250 тысяч, а внутренняя отделка — на 45 000 рублей. В итоге страховая выплатит вам 295 тысяч.

Оставшаяся сумма (205 тысяч рублей) останется у страховой. И если произойдёт ещё один страховой случай, то использоваться будут уже эти деньги.

Надо сказать, что оценщики нередко занижают сумму ущерба, и вам придётся либо соглашаться на эту выплату, либо подавать в суд. Довольно часто страховщики признают случаи нестраховыми и отказывают в выплатах. И здесь также надо идти в суд.

Что компания может признать нестраховым случаем по договору

Есть моменты, из-за которых страховые часто отказывают в выплате возмещения. Постарайтесь предусмотреть их заранее, если сомневаетесь — проконсультируйтесь перед подписанием договора с независимым юристом.

Например, страховые риски могут быть прописаны не в общем виде, а в конкретном. Так, если указана «кража имущества», то кража со взломом (это уже другая статья Уголовного кодекса) не будет считаться страховым случаем, и компенсации вы не получите.

Также разные страховые компании по-разному классифицируют риски. Например, риск «поджог» может включаться в риск «пожар», а может и быть вынесенным отдельно в риск «противоправные действия третьих лиц».

Сыграть роль способны и особенные формулировки в договоре. Например, для жителей последнего этажа не подойдёт формулировка «залив водой из жилых помещений», так как залив может произойти только с технического этажа или крыши. На такие условия страхования тоже нужно обращать внимания.

Жителям загородных домов нужно внимательно относиться к риску «стихийные бедствия»: страховые компании вносят в перечень таковых различные природные явления, и от самого актуального для вас бедствия компания может и не страховать.

Из-за чего ещё страховая может отказаться платить

Выплат не будет, если выяснилось, что в страховом случае виноват сам клиент или люди, которые живут в квартире (по злому умыслу или неосторожности).

Например, ваша старенькая бабушка забыла выключить утюг и случился пожар — это будет считаться нарушением правил эксплуатации техники. Вам страховая ничего возмещать не станет, но заплатит соседям, если вы страховали гражданскую ответственность перед ними.

А ещё страхование квартиры не покрывает ущерб, если он произошёл из-за форс-мажора (например, военных действий), или если у вас изъял имущество суд.

Однако многие компании указывают в договорах страхования квартир дополнительные исключения.

Например:

  • неоплата страховки;
  • сообщение недостоверной информации об объекте страхования (неверный год постройки дома и т. п.);
  • несоблюдение норм эксплуатации жилых помещений (пожарной безопасности или правил проведения ремонтных работ);
  • отсутствие уведомления об изменении степени риска (проведение перепланировки, отключение сигнализации, сдача квартиры в аренду и т. п.).

Страховщики ещё нередко используют весьма размытую формулировку «отсутствие необходимых и разумных мер для предотвращения риска». Под неё могут подвести очень много ситуаций, поэтому свою правоту придётся доказывать в суде.

Когда нужно обращаться в страховую, если страховой случай наступил

Обычно страховые требуют, чтобы вы в 24-часовой срок получили справку о случившемся в компетентных органах (МЧС, полиции и т. п.).

А в компанию нужно подать письменное заявление в срок от 3 до 5 дней (эти условия страхования тоже прописаны в договоре и их нужно соблюдать).

Остальные требования (объём пакета документов, обязательность осмотра и т. п.) определяются компаниями по-разному.

Какие документы нужно собрать для получения выплат

Примерный перечень будет таким (а полный нужно уточнять у сотрудника страховой):

  • паспорт (удостоверение личности);
  •  оригиналы договора и квитанции об оплате страховых взносов (если платите онлайн, то квитанции приходят вам на электронную почту — не удаляйте эти письма);
  • правоподтверждающие документы на квартиру (свидетельство о регистрации и выписка из ЕГРН). Если квартира чужая, то нужно связаться с собственником: выплата страховки всё равно будет оформляться на него;
  • письменное заявление с подробным описанием случившегося;
  • документы, подтверждающие наступление страхового события (постановление о возбуждении дела, справки и акты коммунальных служб и т. д.);
  •  оценочное заключение о сумме причинённого вреда: его делают специалисты оценочной фирмы (как правило, всё это организует страховая, но если хотите максимума достоверности — платите за независимую оценку. Пригодится в суде)

Коротко

Чтобы не платить зря, перед покупкой полиса страхования жилья, изучите детально все условия договора и взвесьте все «за» и «против».

Не стоит оформлять дорогую страховку, если у вас обычная квартира и в ней нет ничего особенно ценного: вам всё равно не дадут денег больше, чем укажет эксперт при оценке имущества (а они часто занижают его стоимость).

Помните, что на выплаты могут повлиять любые ваши действия с недвижимостью (например, то, что вы сдали квартиру в аренду и не сообщили об этом страховщику).

Сохраняйте все документы и копии чеков, которые могут послужить дополнительными аргументами в суде.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимость. Эксперт по страхованию, юрист по сделкам с недвижимостью Олеся Бухтоярова. Иллюстратор: Настя Пожидаева

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/strakhovanie-kvartiry-kak-rabotaet-strakhovka-i-chto-nuzhno-zastrakhovat-v-pervuyu-ochered/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.