Осуществление права общей долевой собственности

Особенности формирования, раздела и выдела общей долевой собственности

Осуществление права общей долевой собственности

Чтобы в полной мере владеть правовыми инструментами в отношении процедур с имуществом, важно знать, что такое общая долевая собственность, и чем регламентированы правоотношения в данной сфере.

Понятие долевой собственности

Под общей собственностью подразумевается имущество, принадлежащее одновременно нескольким лицам:

  • неделимые общедолевые материальные объекты;
  • делимые общие имущественные объекты;
  • делимые и неделимые предметы, здания, находящиеся в совокупности, представляющие имущественный комплекс как единое целое.

Материальные ценности общего владения, когда доля каждого определяется на принципах долевой собственности или без такового, то есть в совместной собственности.

Характерным примером служит процедура раздела имущества при наследовании несколькими лицами имущественного комплекса наследодателя – индивидуальный дом или помещение в многоквартирном здании.

Другим, не менее распространенным примером является приобретение недвижимости или другого ценного имущества мужем или женой, особенно если есть несовершеннолетний ребенок. Супруги пребывают в законных брачных отношениях, это привлечение займа, ссуды, ипотеки, вложение материнского капитала, наследство одного из них.

Уделяем значение специфике правовой конструкции, определяем плюсы и минусы общей долевой собственности.

Это могут быть абсолютные отношения, когда участники вступают во взаимодействие с разными лицами, и относительные. В этом случае взаимоотношения лиц определяются долевым распределением материальных ценностей.

В законодательном поле подобные ситуации регламентируются Гражданским Кодексом Российской Федерации:

  1. Ст. 244 ГК РФ, определяет понятие и категорию.
  2. Ст. 245 ГК РФ о пропорциональности владения.
  3. Ст. 250 – кто получает право на общую долевую собственность.
  4. Ст. 209 регламентирует основания прав дольщиков.
  5. Ст. 252 об алгоритме раздела и выделении долей коммунального или приватизированного имущественного комплекса.
  6. Ст. 256 регламентирует права на материальные ценности, приобретенные в брачном союзе.
  7. Ст. ст. 244, 257 ГК и ГПК РФ определяют категорию общего владения неделимыми объектами.

В частности – земельными наделами или участками, а также отношение участников к собственности – общему имуществу фермерского хозяйства.

Осуществление права общей долевой собственности

Любая процедура, относящаяся к владению долями или распоряжению ими, должна осуществляться исключительно на основании законодательства и нормативных актов государства.

Только в подобной ситуации каждая процедура или сделка оформляется в правовом поле и принимает официальный статус, не подлежит отмене.

В процессе осуществления прав общей долевой собственности собственникам предоставляется несколько вариантов совладения:

  • договор между участниками правоотношений, порядок владения, использования, реализации;
  • соглашение о выделении каждому из участников причитающейся ему части имущественного комплекса во владение для использования или эксплуатации;
  • предусмотреть процедуру финансовой компенсации, иного механизма материального возмещения при невозможности раздела или определения дислокации, места объекта;
  • распоряжение собственными долями в праве собственности осуществляется участниками самостоятельно, но при учете прав иных собственников первоочередного приобретения доли, которая должна отчуждаться при подписании договоров купли-продажи, дарения, других манипуляций.

В современном правовом поле использование прав на долевую собственность осуществляется исключительно на принципах добровольности и взаимного согласия. При выделении одному из собственников его части в натуральном виде, а не в качестве капитала, его права в этом контексте прекращаются. Процесс оформляется на основе договора, требующего нотариальной регистрации.

Распределение доходов от общей собственности, раздел и выдел

Основы деления прописаны в ст. 245 ГК России. Согласно позициям действующих нормативных актов в данной сфере доли могут быть в процентном и дробном выражении.

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

Важный момент. Доли или пропорциональное распределение материальных ценностей должны быть равными. Другие варианты могут быть предписаны Законом, договором, юридической практикой или иными отношениями собственников.

Объемы долевого владения — подвижная правовая норма и могут изменяться при возникновении определенных условий:

  1. Появление новых совладельцев имущественного комплекса приводит к уменьшению долей всех или одного из них.
  2. Финансовые вложения одного из собственников в модернизацию помещения, ремонт, реконструкцию или капитальное строительство целостного объекта.

Различие в следующем. В такой ситуации лицо, проводившее подобные мероприятия, приобретает право на владение собственностью без увеличения долей основного капитала. Когда в процессе перераспределения долей консенсус между участниками достигнут не был, спорные вопросы решаются судебным порядком.

Нередки случаи, когда правоведы занимаются вопросами распределения дохода от коммерческих операций с собственностью при долевом участии. На основании ст. 248 ГК совладелец получает доход коммерческого характера от использования всего имущества или причитающейся ему доли.

При отсутствии индивидуальных условий, оговоренных и закрепленных в Договоре, человек получает доходы соответственно его имущественной доле. В обязательном порядке данные суммы облагаются НДФЛ, и выгодополучатель обязан вносить в бюджет причитающуюся сумму налога.

Кроме этого, он несет издержки на содержание имущества и обеспечение его функционирования финансовым путем.

Внимание! Раздел и выдел в качестве прекращения общего долевого участия в собственности предусмотрен российской юридической практикой.

  1. Раздел в качестве законодательного механизма предполагает прекращение существования собственности как таковой в отношении всех участников. Может быть произведен как по взаимной договоренности, так и по судебному решению.
  2. Выдел как правовая процедура предусматривает выход одного лица при сохранении участи других. Производится путем добровольного выхода, выставления требования стороной-кредитором или взыскания по решению суда.

Если соответствующая процедура тем или иным методом неосуществима, выносится судебное решение о предоставлении компенсации в том выражении, которое назначено по распоряжению.

Процедура продажи общей долевой собственности, необходимые документы

Самой часто встречающейся процедурой является реализация недвижимости в новостройке, а также обеспечение ипотеки.

Основной особенностью процедуры продажи, как и предоставления в залог является получение согласия всех совладельцев.

Подобная ситуация может возникнуть и при необходимости предоставления имущества или его доли в залог в качестве обеспечения долговых обязательств или гарантий платежеспособности при оформлении кредита.

Важно! При определении выдела и его продажи наилучшим вариантом будет привлечение опытного юриста и независимого оценщика для выявления реальной рыночной стоимости объекта или продающейся доли, если потребуется выплата разницы или в случае смерти одного собственника. Особо важно правильно выделить долевое участие при разводе совладельцев.

Для проведения и оформления процедуры продажи в обязательном порядке потребуются следующие документы.

  1. Паспорт, прописка, код. Оригиналы, копии в 2 экз.
  2. Документы, устанавливающие пользование или владение объектом. Оригиналы, копии на всех совладельцев.
  3. Технические документы приватизированный объект. Оригинал, копии – комплекты на всех участников – совладельцев.
  4. Доверенность, которую выдает нотариус. Оригинал в приложении – документы, подтверждающие личность или должностные полномочия.
  5. Оплата Госпошлины за услугу. Квитанция, чек – оригинал.

По поводу расширенного пакета документов, сколько их и какие, лучше проконсультироваться у профессионального правоведа, занимающегося имущественными вопросами.

Практика распоряжения долями

В подавляющем большинстве случаев часть не может быть использована для полноценной комплексной эксплуатации и получения достойного дохода. ГК предполагает как продажу, так и обмен. Современное законодательство предусматривает преимущественный выкуп частей по ст. 407 ГК РФ, который не распространяется на следующие ситуации:

  • безвозмездное выделение отчуждаемой жилой или нежилой площади;
  • наследование;
  • доля отчуждается соучредителю совместного комплекса;
  • продажа доли на публичных торгах или с аукциона, особенности которой предусмотрены Законом, ст. 255 ГК.

Действие моратория распространяется на заключение договора пожизненного содержания с полным пансионом по Постановлению Пленума ВС РФ № 4 от 10. 06.1980 года.

Последствия выделения доли из общей собственности

Выдел доли является достаточно серьезной юридической процедурой, которая влечет за собой определенные последствия.

Результатом выделения является прекращение права совместной собственности для выделившего долю лица. При этом утрачивается возможность эксплуатации доли и, соответственно, получения для себя дохода.

Если выделившихся собственников несколько, появляется консолидированное право на выделенную часть.

Что ещё необходимо знать о долевой собственности

Важно помнить следующее. Наличие общей правовой собственности ограничивает права каждого собственника на имущество:

  1. Возникает первоочередное право покупки продающейся доли иными участниками, при получении их письменного отказа продавать ее можно третьим лицам.
  2. Только после раздела целостного комплекса и регистрации в центре Росреестра свою часть приобретатель может закладывать, проводить иные долговые процедуры.
  3. Проблемы проведения различных манипуляций с имуществом, сдачи в аренду, лизинга, решаются исключительно после согласования с другими совладельцами.

Для проведения любых мероприятий владельцу лучше всего инициировать процедуру раздела собственности. Это может быть добровольно или в судебном порядке.

Чтобы в перспективе вынесенное судом решение относительно имущественных вопросов в производстве гражданского характера было неукоснительно выполнено, а не обжаловано, применяется специфическая юридическая категория – обеспечительные меры, вычет средств или арест материальных ценностей. Непосредственно их использование во всей допустимой емкости нормативного государственного акта.

Особенности формирования, раздела и выдела общей долевой собственности Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/pravo-sobstvennosti/obshhaya-dolevaya.html

Общая долевая собственность и особенности осуществления правомочий ее участниками

Осуществление права общей долевой собственности

1. Долевому сособственнику принадлежит доля в праве, но не в вещи. Так, в приведенном примере с совместной покупкой квартиры каждый из ее приобретателей является обладателем доли в праве общей долевой собственности на всю квартиру целиком.

Но это не мешает последним заключить соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, предусматривающее, кто и в какой из трех комнат будет проживать (ст. 247 ГК), о распределении доходов от использования общего имущества (ст.

248 ГК), например, посредством сдачи его в аренду и т.д.

2. Владение и пользование имуществом, составляющим предмет общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников, а в случае возникновения спора — судом по требованию любого из них.

Каждый из долевых сособственников вправе претендовать на владение и пользование частью общего имущества, соразмерной принадлежащей ему доле. Если кто-либо из сособственников владеет и (или) пользуется частью общего имущества, не соответствующей размеру его доли, это несоответствие должно быть компенсировано.

Порядок пользования общим имуществом может определяться и сложившимся обычаем (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ N 25).

Расходы на содержание общего имущества участники долевой собственности также несут пропорционально размеру своих долей (ст. 249 ГК). При этом по общему правилу обязанность нести бремя содержания общего имущества не зависит от того, пользуется им сособственник или нет.

3. Распоряжение общим имуществом, как правило, осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (п. 1 ст. 246 ГК), при недостижении такого соглашения определить порядок распоряжения общим имуществом по суду закон не позволяет, поскольку это было бы слишком грубым вмешательством в сферу автономии воли сособственников.

Вместе с тем долей в праве общей собственности каждый из ее участников может распоряжаться по своему усмотрению, с учетом права остальных сособственников на преимущественное приобретение отчуждаемой доли — при ее возмездном отчуждении (п. 2 ст. 246 ГК) постороннему лицу.

Так, право преимущественной покупки у сособственников возникает при продаже одним из них своей доли в праве общей собственности, за исключением случаев продажи доли с публичных торгов (с учетом правил ст. 255 ГК) и продажи доли в праве общей собственности на земельный участок при одновременной продаже части расположенного на таком участке здания или сооружения либо помещения в них.

Для обеспечения преимущественного права покупки сособственник, желающий произвести отчуждение своей доли третьему лицу, обязан известить других участников долевой собственности о своем намерении продать долю, с указанием цены и других условий продажи.

Извещение должно совершаться в письменной форме и быть полученным адресатом (с учетом п. 1 ст. 165.1 ГК).

Если остальные сособственники в течение месяца — при продаже недвижимости или в течение 10 дней — при продаже движимого имущества с момента их извещения откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю (в том числе проигнорировав сообщение о продаже), то продавец сможет продать свою долю на указанных в сообщении условиях третьему лицу. Причем сроки эти являются пресекательными, что означает прекращение преимущественного права с их истечением.

При нарушении продавцом названной обязанности любой из участников долевой собственности вправе в течение сокращенного срока исковой давности — трех месяцев — по суду требовать перевода на него прав и обязанностей по сделке, т.е. последняя недействительной не признается, происходит лишь изменение субъекта на стороне покупателя (см. п. 14 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 10/22, п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ N 4).

В силу п. 5 ст. 250 ГК вышеперечисленные правила распространяются и на договор мены (но если доля обменивается на какую-либо уникальную вещь, например жилой дом или оригинал картины известного художника, остальные сособственники вряд ли смогут реализовать свое право преимущества; это, однако, не значит, что их не нужно уведомлять о предстоящей мене).

Исключена реализация права преимущественного приобретения при внесении доли в праве общей собственности в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества (см. Определение Верховного Суда РФ от 11 марта 2014 г. N 56-КГ13-12) в случае ее отчуждения в рамках отношений пожизненного содержания с иждивением (п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ N 4).

4. Как следует из п. 1 ст. 24 Закона о регистрации прав на недвижимость, сделка о продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу подлежит заключению в нотариальной форме. Также нотариального удостоверения требуют сделки по продаже земельных долей (п. 3 ст. 24.1 Закона о регистрации прав на недвижимость).

В отличие от общего правила п. 1 ст. 223 ГК доля в праве собственности переходит ее приобретателю по договору с момента его заключения. В случае если сам договор или переход права, доля в котором приобретается, требуют государственной регистрации, момент перехода соответствующей доли связывается с моментом такой регистрации (ст. 251, п. 2 ст. 223, ст. ст. 8.1, 131 ГК).

5. Раздел имущества, являющегося предметом общей долевой собственности, осуществляется по соглашению ее участников и влечет прекращение общей собственности.

Если только один из субъектов общей собственности желает выйти из состава ее участников, он вправе требовать выдела своей доли в соответствующем имуществе (после выдела между остальными участниками общей собственности отношения долевой собственности сохраняются).

По соглашению участников общей долевой собственности выделяющемуся сособственнику вместо выдела натуральной доли другими сособственниками может быть выплачена компенсация ее стоимости.

При недостижении соглашения между сособственниками раздел общего имущества, а также выдел из него натуральной доли осуществляются в судебном порядке.

Следует отметить, что выдел доли из общего имущества или его раздел возможны не всегда.

Так, например, в отношении жилого дома они допустимы только при возможности выделения его изолированной части с отдельным входом либо переоборудования соответствующей части дома в изолированную.

Если при этом образуемые в результате раздела доли в имуществе не соответствуют размерам долей в праве общей долевой собственности, соответствующая разница компенсируется (см. п. 11 Постановления Пленума ВС СССР N 4).

При определенных обстоятельствах закон в принципе не признает за долевыми сособственниками права на выдел своей доли в общем имуществе в натуре, допуская лишь возможность соответствующей компенсации. Указанное право на компенсацию возникает в следующих случаях:

1) закон не допускает выдела доли в натуре (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК);

2) выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК), например если он влечет невозможность или неудобство использования имущества по целевому назначению, значительное снижение материальной или художественной ценности последнего (см. п. 35 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 6/8, п. 7 Постановления Пленума ВС РФ N 4);

3) по решению суда о выплате такой компенсации независимо от согласия сособственника, заявившего требование о выделе своей доли в натуре, если последняя незначительна, не может быть реально выделена, а интерес выделяющегося сособственника в использовании общего имущества несуществен (п. 4 ст. 252 ГК, Определение Конституционного Суда РФ от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О).

Источник: https://pravo163.ru/obshhaya-dolevaya-sobstvennost-i-osobennosti-osushhestvleniya-pravomochij-ee-uchastnikami/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.