Какие документы проверить при покупке комнаты

Содержание

Покупка комнаты в квартире: подводные камни

Какие документы проверить при покупке комнаты

Время чтения 12 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка комнаты в квартире становится выходом в том случае, если денег в обрез, а приобрести собственное жилье необходимо. Действующее законодательство позволяет купить не всю квартиру, а только ее часть – главное, правильно оформить документы. О том, как совершить такую покупку, и какие риски она может за собой повлечь, читайте в нашей статье.

Прежде чем решиться на приобретение комнаты в коммуналке, стоит изучить все плюсы и минусы такого объекта недвижимости, тем самым избавив себя от неприятных сюрпризов в будущем.

Преимуществами комнаты являются:

  1. Низкая стоимость по сравнению с отдельными квартирами (даже студийного типа).
  2. Возможность инвестирования небольших денежных сумм – комнату можно купить за небольшие деньги и сдавать посуточно или на длительный срок (в этом случае важно учесть уровень спроса на жилье – предпочтение стоит отдавать комнатам, рядом с которыми есть вокзал, учебное заведение, предприятие, на которое приезжают работники-вахтовики или командировочные и пр.);
  3. Возможность получения регистрации в определенном городе. Несмотря на то, что закон позволяет гражданам России беспрепятственно перемещаться по ее территории и получать любые услуги (например, медицинские или образовательные) в любом городе, на практике без регистрации попасть в поликлинику или устроить ребенка в детский сад не так-то просто. Купив комнату, вы можете зарегистрироваться в ней, а продолжить жить в более комфортных условиях (например, на съемной квартире).

Помимо преимуществ, комнаты имеют ряд очевидных (и весьма существенных) недостатков:

  1. Низкая ликвидность недвижимости. Продать комнату довольно непросто – в большинстве городов активно ведется строительство новых жилых домов; покупатели предпочитают приобретать квартиры именно в них – со скидками от застройщика купить небольшую студию можно за вполне доступную сумму.
  2. Общие ванная комната, туалет и кухня. Их придется делить с соседями, причем никого не будет волновать, что вы опаздываете на работу или учебу, и вам срочно нужно умыться и позавтракать.
  3. Соседи. Они бывают разные – возможно, вам повезет, и собственники соседних комнат будут тихими и вежливыми, однако практика показывает, что чаще всего в коммуналках селятся люди с не самым правильным образом жизни и отношением к окружающим.
  4. Сложность в получении ипотечного кредита. Предметом залога по ипотеке является приобретаемое жилье – комнаты не особо интересуют банки, поэтому и кредитуют они таких ипотечников неохотно. Можно оформить потребительский кредит, но для него предусмотрены более высокие процентные ставки, чем для ипотечного. Кроме того, в такой ситуации не получится воспользоваться льготными программами, действующими в отношении ипотечного жилья.

Особенности и подводные камни

​При покупке отдельной комнаты в квартире стоит понимать, чем она отличается от доли квартиры, принадлежащей одному человеку на праве долевой собственности.

Долевая собственность – это разделение имущества с определением долей, принадлежащих каждому из ее собственников (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Доля не имеет четких границ – в документах не может быть указано, что одному из собственников принадлежит спальня, а второму – гостиная.

Официально доли могут быть зафиксированы только в количественном выражении – например, 14,0 и 18,0 кв. метров соответственно.

При этом такое разделение вовсе не будет означать, что сособственникам принадлежат именно спальня и гостиная – в этом и заключается сложность определения доли.

Чтобы продать именно часть квартиры (отдельную комнату), необходимо эту квартиру разделить и выделить из нее отдельную долю. Эта процедура проводится в соответствии с правилами ст. 252 ГК РФ, согласно п.

2 которой участник долевой собственности вправе потребовать выделения из нее своей доли. Для этого потребуется заключить соответствующее соглашение со всеми собственниками квартиры.

На основании этого соглашения Росреестр зарегистрирует право собственности на выделенную долю, т.е. на отдельную комнату (или несколько комнат). В случае, если остальные собственники квартиры не согласны на заключение такого соглашения, выделять долю придется через суд.

Основанием для регистрации права собственности на комнату в этом случае станет решение суда, принятое в пользу выделяющегося собственника.

Будьте внимательны при покупке – доли стоят дешевле, чем отдельные комнаты, на которые оформлено право собственности, но и проблем своему собственнику они принесут немало.

В частности, долю нельзя будет продать без согласия остальных собственников, которые обладают преимущественным правом на ее покупку (ст. 250 ГК РФ).

Кроме того, вам придется определить порядок пользования комнатами в квартире, ведь фактически по документам определенная комната за вами закреплена не будет.

Порядок действий

Чтобы купить отдельную комнату, необходимо:

  1. Выбрать подходящий объект недвижимости. Важно оценить состояние комнаты и квартиры в целом, убедиться, что в комнате не было проведено неузаконенных перепланировок, изучить район и имеющуюся инфраструктуру (магазины, детские сады, школы и пр.), познакомиться с будущими соседями.
  2. В том случае, если вы решили приобрести долю в квартире, убедитесь, что ее владелец предлагал остальным собственникам выкупить эту долю, и получил письменный отказ. Если вы покупаете отдельную комнату, этот шаг можно пропустить.
  3. Проверить документы на комнату (о перечне этих документов читайте ниже).
  4. Заключить договор купли-продажи.
  5. Зарегистрировать договор в Росреестре и получить право собственности на комнату (свидетельство о праве собственности больше не выдается – вместо него вы получите выписку из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости).

Какие документы требуются

Прежде чем заключить договор купли-продажи комнаты, потребуйте у продавца следующие документы:

  • документ, подтверждающий наличие у продавца права собственности на долю в квартире или на отдельную комнату;
  • нотариально заверенные отказы других собственников недвижимости от приобретения доли;
  • техническая и кадастровая документация на жилье;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справка о прописанных в квартире жильцах;
  • согласие органа опеки и попечительства на продажу комнаты (в том случае, если в составе собственников жилья есть несовершеннолетние дети).

Договор купли-продажи можно составить самостоятельно, а можно обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Если решите составлять самостоятельно, можете скачать на нашем сайте шаблон готового документа. Помните, что в договоре обязательно должна быть указана следующая информация:

  • паспортные данные сторон договора – продавца и покупателя;
  • предмет договора (доля квартиры или отдельная комната, с полным ее описанием);
  • цена договора (стоимость комнаты, которую покупатель заплатит продавцу);
  • порядок проведения расчетов;
  • конкретный срок фактического перехода жилплощади от продавца к покупателю;
  • условия расторжения договора;
  • ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
  • дата составления документа и подписи его сторон.

Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Скачать договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Договор купли-продажи доли в квартире

Советы юриста

Если вы все же решились на приобретение комнаты, внимательно изучите наши советы – они вам пригодятся:

  1. Об этом мы уже говорили, и все же – имейте в виду, что покупка доли в квартире не значит, что вы приобретаете право собственности на определенную комнату, даже если площадь этой комнаты соответствует площади купленной вами доли. Захотите выделить такую долю в отдельную независимую комнату – придется получить согласие остальных собственников жилья или обратиться в суд.
  2. Не соглашайтесь, если риелтор предлагает вам обойти требование закона о преимущественном праве на выкуп доли, заключив договор дарения. Отдать деньги собственнику жилья вам все равно придется, и в том случае, если этот факт станет известен заинтересованным лицам (например, другим собственникам, согласия которых при продаже не получили), договор дарения может быть признан недействительным. Комнату придется вернуть, а вот гарантий того, что продавец вернет вам стоимость покупки, нет – есть риск остаться и без недвижимости, и без денег.
  3. Требуйте все возможные справки – в частности, документы о том, что среди собственников нет недееспособных и несовершеннолетних граждан, а если таковые есть – документы, подтверждающие согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-komnaty-v-kvartire

Какие документы проверить перед покупкой?

Какие документы проверить при покупке комнаты

Эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков помог Циан.Журналу с составлением инструкции и чек-листа по документам, связанным с приобретением недвижимости.

В первую очередь

Обычно оригиналы документов выносят на арену только при внесении аванса. Но поинтересоваться их наличием и содержанием можно и нужно гораздо раньше – даже на этапе первого звонка по объявлению. Итак, самые важные документы по жилой недвижимости таковы:

  • Правоподтверждающие документы 

Это выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось до июля 2016 года. Данные документы подтверждают право собственности, доказывая, что именно этот человек владеет именно этой недвижимостью. На данный момент основным документом является свежая выписка из ЕГРН.

Покупателю имеет смысл заказать ее в МФЦ самостоятельно – достаточно лишь знать адрес квартиры. В выписке содержатся основные сведения по квартире, начиная с ее кадастрового номера,  адреса и параметров и заканчивая кадастровой стоимостью и данными о действующем собственнике.

Документы основания объясняют, каким образом недвижимость оказалась у нынешнего владельца (читай: продавца) – это может быть приватизация, наследство, покупка, дарение и ряд других вариантов. Соответственно, документами основания станут договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи или дарственная (от предыдущего собственника – нынешнему).

Спрашивать об основании перехода права можно и нужно еще до выезда на просмотр. В ряде случаев это убережет покупателя от траты времени на подозрительный объект. Стоит насторожиться, если на том конце провода не нашлись, что ответить, или заявили, например, что документы пока не готовы – оформляются; Циан.

Журнал неоднократно писал, что если свежеприобретенная квартира продается спустя всего несколько месяцев (а то и раньше) – это дополнительные риски: впоследствии могут обнаружиться неучтенные дети, обиженные наследники, бабушки с деменцией и прочие претенденты на теперь уже вашу жилплощадь.

Кроме того, продажа только что купленной недвижимости может говорить о том, что ее пытаются «отмыть»: возможно, пару сделок назад (все они при этом зарегистрированы быстро друг за другом) были мошеннические действия, и сейчас недобросовестные продавцы пытаются замести следы в надежде, что покупатель не будет копать глубоко.

К слову, об этом же риске говорит и заниженная цена, по которой квартира продавалась в прошлые разы.

Условно безопасным считается срок владения недвижимостью от 3 лет, потому что именно столько отведено сроку исковой давности. Это значит, что если кто-то из предыдущих владельцев квартиры хотел бы оспорить сделку, то он должен был уложиться именно в эти 3 года, иначе придется объяснять и доказывать, где он все это время пропадал, раз не заявил свои претензии раньше.

Внесение аванса

Внесение аванса – второй этап сделки.

В ходе встречи должны быть предъявлены оригиналы правоустанавливающих документов (чаще всего на показы никто не возит ни оригиналы, ни копии документов, поэтому их можно увидеть чаще всего на авансе или, если агент рассылает всем копии документов своего клиента, заранее – через мессенджеры или почту). Также нужно проверить оригиналы паспортов собственников.

Проверка квартиры

1. Проверяем, кто зарегистрирован в квартире. Узнать это можно из выписки из домовой книги или Единого Жилищного Документа (ЕЖД) – один из вариантов является обязательным для сделки.

  • Выписку из домовой книги может получить собственник или зарегистрированный в квартире человек в МФЦ. В документе содержатся все данные по зарегистрированным в объекте недвижимости лицам: их паспортные данные, гражданство, дата и вид (постоянная или временная) регистрации.
  • ЕЖД более информативен, поскольку в нем содержатся данные не только о зарегистрированных, но и по самой квартире – например, долги по коммунальным услугам. Получить ЕЖД может только собственник.

2. Получаем справки об отсутствии задолженности за ЖКУ (включая платежи на капремонт). Как уже говорилось выше, данные об этом могут содержаться в ЕЖД.

Все эти справки бесплатны, но имеют сроки действия: ЕЖД – 2 месяца, выписка из домовой книги – 1 месяц, а справка об отсутствии задолженности просто сообщает, что на определенную дату задолженности нет.

Также не стоит забывать, что если долги за ЖКУ остаются за собственником, то долги по капремонту числятся по квартире (если они есть, то возвращать их будет уже новый собственник).

3. Документы из БТИ (поэтажный план и экспликация) являются опциональными и чаще требуются при оформлении ипотечного кредита. Непосредственно для регистрации сделки ни поэтажный план, ни экспликация не нужны.

Эти документы дают понять, не проведена ли в квартире перепланировка (если да, нужно будет удостовериться, что она узаконена, иначе возникает риск не получить кредит сейчас или не продать квартиру в последующем).

Получение этих документов обойдется собственнику примерно в 1,5 тыс. рублей.

Проверка собственников

Продавца тоже можно проверить – как его личную историю, так и кредитную. Такая проверка, если и не гарантирует 100%-ной безопасности, то хотя бы значительно сократит риски встречи с мошенником. Итак, проверяя надежность продавца можно обратить внимание вот на что:

1. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти справки берутся собственником по месту жительства (это важно, так как снижает риск получения фальшивых справок). В справках должно говориться, что продавец не состоит на учете.

При этом даже при наличии этих справок продавец может впоследствии оказаться недееспособным и попытаться оспорить сделку – но если у покупателя сохранятся справки, он сможет доказать суду, что на момент сделки данных об этом в официальных органах не было.

2. Кредитная история продавца.

  • Продавец может оформить такую выписку практически в любом банке (в том числе, в онлайн), а обойдется она примерно в 200-400 рублей. Это не обязательный документ, но если продавцу скрывать нечего, проблем с получением такой справки возникнуть не должно.
  • Покупатель может частично проверить информацию о долгах продавца и самостоятельно – для этого есть бесплатные открытые базы. Сделать это можно на сайте службы судебных приставов (понадобится ФИО и дата рождения продавца). Если долги значительные, есть повод задуматься, стоит ли иметь дело с таким человеком.
  • Кроме того, продавца можно проверить в едином федеральном реестре сведений о банкротстве bankrot.fedresurs.ru. Для проверки понадобятся ФИО, место регистрации и желательно СНИЛС, ОГРНИП или ИНН (но база ищет и без них).

3. Можно проверить продавца и на историю его взаимодействия с судами. В этом поможет государственная система правосудия, где зная ФИО человека, можно выяснить, есть ли в судебном производстве какие-то связанные с ним судебные дела.

4. Проверка паспорта продавца – довольно деликатный момент, и многие стесняются внимательно его изучить (зря: мошенники иногда действуют по поддельным документам, так что лучше быть настороже).

Большинство адекватных продавцов не станут возражать против такой проверки, так что не стоит стесняться попросить переписать данные или сфотографировать главную страницу. Проверить паспорт на подлинность (действительность) поможет база МВД.

Здесь следует искать, не просрочен ли и не утерян ли предъявленный вам документ.

5. Если квартира приобреталась и продается в браке, то необходимо получить согласие супруга или супруги собственника на сделку.

Итак, список документов:

По квартире:

– свежая выписка ЕГРН;

– документы основания;

– выписка из домовой книги;

– справка об отсутствии задолженности (в том числе, по ЖКУ и капремонту);

– ЕЖД (опционально, так как заменяет и справку об отсутствии долгов, и выписку из домовой книги);

– документы БТИ (поэтажный план и экспликация) для проверки проведения перепланировки.

По собственнику:

– паспорт (надо просмотреть все страницы на предмет каких-то отметок; заодно стоит обратить внимание на семейное положение и наличие несовершеннолетних детей – если они есть, стоит поинтересоваться, где они прописаны и не был ли использован при покупке квартиры, которая сейчас продается маткапитал – если да, детям должна быть выделена доля);

– справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;

– проверка по базам: действительность паспорта, реестр банкротов, база судебных приставов и судебных разбирательств;

– нотариально заверенное согласие супруга или супруги на сделку (если собственник в браке).

Источник: https://www.cian.ru/stati-kakie-dokumenty-proverit-pered-pokupkoj-314945/

Какие документы нужно проверить при покупке комнаты?

Какие документы проверить при покупке комнаты

Алгоритм проверки объектов недвижимости един по всей России. Вы должны проверить подтверждение права собственности у данного владельца, получив соответствующую актуальную выписку из ЕГРН. В ней должно быть указано, что правообладатель является владельцем объекта и нет зарегистрированных в Росреестре арестов, запретов и иных ограничений. 

Помимо этого, необходимо проверить право пользования — запросить выписку из домовой книги и посмотреть актуальное число лиц, зарегистрированных в данном объекте. Также важно запросить выписки из ЕГРН на собственников всех соседних комнат и получить их отказы либо проверить надлежащее уведомление в соответствующей форме. 

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Инструкция: как заказать выписку из ЕГРН?

Следующий шаг: необходимо понять, кто является собственником объекта недвижимости, находится ли он в группе риска, является ли несовершеннолетним ребенком или недееспособным человеком, состоит ли на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. 

Очень важно согласовать все существенные условия самой сделки, ведь фактически и юридически Вы станете собственником не в момент подписания договора, а в момент регистрации перехода права собственности. Следовательно, необходимо проговорить порядок взаиморасчетов — будет ли это наличная форма расчетов через банковскую ячейку или аккредитив. 

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Светлана Болотская:

Планируя покупку комнаты в коммунальной квартире, нужно знать, что соседи по квартире обладают приоритетным правом покупки соседской комнаты.

Это означает, что продавец перед началом поиска стороннего покупателя должен предложить соседям-собственникам других комнат в квартире купить его комнату.

Если в течение месяца никто из собственников других комнат не купит комнату, то ее можно продать любому лицу, но на тех же условиях, которые были предложены соседям. 

Далее покупателю необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на комнату, чтобы выяснить, по какому праву она принадлежит продавцу. Это может быть договор передачи (приватизация), договор купли-продажи, дарения, мены, справка ЖСК о выплаченном пае, свидетельство о праве на наследство, договор пожизненного содержания с иждивением.

Помимо правоустанавливающих документов, у продавца необходимо запросить: выписку из домовой книги (в ней содержится информация обо всех лицах, зарегистрированных в жилом помещении; действительна такая выписка в течение месяца, и получить ее можно в управляющей организации); единый жилищный документ (содержит обобщенные сведения об объекте, собственнике и зарегистрированных в объекте лицах; ЕЖД действителен 90 дней); справку об отсутствии задолженностей по коммунальным и иным платежам, в том числе отдельно по взносам за капитальный ремонт; выписку из ЕГРН (содержит сведения о собственнике объекта недвижимости, обременениях и запретах; берется в Росреестре); выписку из технического паспорта (включает в себя поэтажный план и экспликацию; берется в БТИ).

Как отличить честного продавца квартиры от мошенника?

Человек какой специальности поможет мне выбрать хорошее жилье?

При выборе агентства недвижимости обычно руководствуются следующими критериями. Агентство должно быть учтено в территориальном органе Росфинмониторинга, иметь хорошую репутацию на рынке недвижимости, большой опыт работы в данной сфере и компетентных специалистов, а также оказывать риелторские услуги на основании договора, подробно регламентирующего права и обязанности сторон.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Елена Кривоносова:

Прежде чем покупать комнату, необходимо запросить у ее собственника документы, подтверждающие право собственности на это имущество; выписку по лицевым счетам у управляющей компании об отсутствии задолженности по обязательным платежам; выписку из домой книги, справку из БТИ о проведении перепланировки; просмотреть технический паспорт/план; справку из ЕГРН о наличии обременений/арестов; промониторить сайты районных судов на наличие/отсутствие решений в отношении оспаривания сделок с комнатой. 

Если комната приобретается в новом доме/у застройщика, необходимо проверить на сайте Арбитражного суда наличие/отсутствие решения о признании застройщика банкротом, сроки планируемой сдачи. На сайте приставов стоит посмотреть наличие открытых производств.

Риелтор играет очень важную роль при совершении сделки по покупке недвижимости. При его выборе следует знать несколько маленьких хитростей.

Прежде всего необходимо удостовериться в квалификации компании, взять выписку из ЕГРЮЛ и просмотреть, действующая ли компания; почитать отзывы на просторах интернета, заключить договор на оказание услуг.

В нем необходимо указать предмет договора, подробно описать действия риелтора, цену оказанных услуг, сроки. При внесении денег всегда берите чек, в котором будут стоять подпись и печать организации.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Как купить комнату

Отвечает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский:

Первое, что необходимо понимать, — это то, что приобретать комнату следует по договору купли-продажи, а не путем дарения. К сожалению, некоторые применяют сделку дарения при переходе права собственности, что является нарушением закона, так как закон трактует такие сделки, как притворные.

При выборе риелтора следует обратить внимание на следующие факты: членство в общественных риелторских объединениях, к примеру в Санкт-Петербургской палате недвижимости; срок работы компании; наличие у агента документа, подтверждающего соответствие его знаний требованиям профстандарта, который есть в любом общественном риелторском объединении.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

3 мошеннические схемы на вторичке

5 способов отличить хорошего риелтора от плохого

Какую ответственность несет агентство недвижимости?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_dokumenty_nuzhno_proverit_pri_pokupke_komnaty_/100608

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой на чистоту: дополнительные документы

Какие документы проверить при покупке комнаты

Рынок вторичной недвижимости, по словам экспертов, самое распространенное поле для мошенников. Поэтому нужно не забывать проверять квартиру и самого продавца, чтобы не остаться у разбитого корыта. Рассказываем, какие неочевидные документы нужно самостоятельно проверить, чтобы учесть все нюансы при покупке квартиры.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту?

Перед тем, как подписать договор и отдать свои деньги чужому человеку, нужно проверить квартиру на юридическую чистоту. Есть определенный список документов, которые нужно обязательно изучить перед тем, как покупать недвижимость.  

Что входит в основной пакет документов для проверки:  

  1. паспорт собственника. Его нужно сверить с документами на квартиру, чтобы понять, что перед вами точно владелец. Если собственников несколько, проверяйте паспорта каждого;
  2. выписка из ЕГРН. Этот документ сейчас заменяет свидетельство о праве собственности. Кроме того, в нем можно узнать подробную информацию о квартире: от предыдущих владельцев до кадастровой стоимости жилья и обременений на квартиру. Заказать ее можно самостоятельно, если покупатель знает адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер.
  3. договор купли-продажи. Либо любой другой документ, который покажет, каким образом продавец получил квартиру в собственность. Также это может быть договор дарения, свидетельство о наследовании или, например, документ о приватизации;
  4. справка формы 40. Она расскажет обо всех, кто зарегистрирован в квартире. Помните, что на момент продажи все жильцы должны быть выписаны;
  5. документ об отсутствии долгов по коммуналке. Также важно, чтобы у продавца не было долгов за капитальный ремонт. Потому что они переходят к новому владельцу вместе с квартирой.

Это основной минимум документов, который необходимо проверять во время покупки квартиры в любом случае и при любом раскладе. Поскольку именно эти бумаги дают нам полное представление о собственниках и о самом объекте недвижимости.

Но иногда этого перечня бывает недостаточно. Особенно, когда ситуации не совсем простые.

Давайте рассмотрим случаи, в которых покупателю придется проверять еще и дополнительные документы, чтобы избежать неприятных сюрпризов и неожиданных ограничений уже после заключения сделки.  

Несовершеннолетние собственники

Это очень важный момент. Если квартирой владеют в том числе и маленькие дети, тогда вам нужно будет обязательно удостовериться в том, что у продавца есть разрешение органов опеки.

Обязательно запросите у владельца подтверждение, что дети уже зарегистрирован в другом месте. Поскольку по закону их нельзя выписывать «в никуда». В этом случае сделку могут признать недействительной, а квартира вернется собственнику.

Кроме того, стоит проверить и сравнить с документами на квартиру паспорта или свидетельства о рождении несовершеннолетних владельцев.

Недееспособные граждане

Разрешения органов опеки могут понадобится и взрослым людям. В случае, если один из собственников недееспособен. Кроме того, все действия с жильем и сделкой должен совершать опекун. У него также нужно проверить паспорт и документы, на основании которых этот человек стал опекуном.

Может быть обратная ситуация, когда собственник вроде бы дееспособен, но вам человек кажется подозрительным. Или если это достаточно пожилой человек, попросите у него справку из психоневрологического диспансера. Если его дееспособность будет поставлена под сомнение, а вы узнаете об этом уже после сделки, то родственники продавца могут легко отсудить жилье обратно.

Не лишним будет попросить и справку из наркологического учреждения. Особенно, если у квартиры несколько собственников. Бывают такие ситуации, когда, например, сын продает совместную с матерью квартиру без ее согласия. А потом выясняется, что он страдает алкогольной зависимостью и стоит на учете в наркодиспансере. В этом случае сделку могут признать недействительной.

Квартиру продают супруги

При проверке паспорта стоит обратить внимание на штампы: о браке или его расторжении. Если супруги развелись менее трех лет назад, то тот, кто продает, обязательно должен предоставить согласие второго. Оно должно быть нотариально заверено.

А если муж и жена заключали брачный договор, то в нем должны быть прописаны ситуации продажи имущества. Если вовремя не учесть все нюансы, то может случится так, что после заключения сделки обманутый бывший муж или жена могут претендовать на ваше жилье.

 Кроме того, аналогичное согласие может понадобиться, даже если супруги не в разводе. Особенно, если в документах указан только кто-то один.

Продавец продает через представителя

Сейчас довольно распространенная практика – продавать квартиры по доверенности. Когда собственник почти не принимает участие в сделке. Представителем продавца могут быть родственники, знакомые или сотрудники агентства недвижимости.

Категория таких сделок относится к рискованной, поскольку здесь чаще всего можно встретить мошенников. Поэтому первым делом запросите у третьего лица доверенность. Проверить ее достоверность можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Проследите, чтобы документ был заверен у нотариуса.

Чтобы в нем были прописаны права представителя на подписание договора, обращение в Росреестр и получение денег.

Кроме того, покупатель может перестраховаться и взять номер самого владельца квартиры и связаться, чтобы подтвердить факт продажи недвижимости. А лучше – хотя бы раз лично встретиться.

Квартира находится в залоге у банка

Если вы покупаете квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, стоит помнить, что третьей стороной в вашей сделке будет банк. По закону, как только человек оформляет жилищный кредит, его объект недвижимости автоматически попадает в залог финансовой организации до момента погашения ипотеки.

И все действия, которые собственник планирует совершать с квартирой, ему нужно будет согласовывать с банком. Поэтому если вы приобретаете ипотечное жилье, продавец должен предоставить вам согласие кредитора. В противном случае, сделка будет недействительна.

Квартира останется у банка, а вы можете потерять деньги, если владелец окажется не очень добросовестным.

Наследованная квартира

По словам риелторов, такие квартиры очень часто становятся предметом споров. Поэтому покупка наследованного жилья может превратиться в настоящий кошмар.

Чтобы такого не случилось, обязательно попросите у продавца согласие других наследников на продажу недвижимости или их письменный отказ от имущества.

Иначе может возникнуть вероятность непрошенных гостей, которые запросто могут оспорить сделку в суде в течение трех лет.

Долевая собственность

Тоже самое касается долевого имущества. Покупатель должен известить других владельцев долевой собственности о том, что он продает свою часть. А также предоставить их письменный отказ от права преимущественной покупки доли в квартире.

Проверяем продавца на наличие долгов

Если вы не хотите лишиться своей будущей квартиры сразу после покупки, проверяйте еще и самого продавца. Наличие обременений можно посмотреть в выписке из ЕГРН.

Если квартира арестована из-за долгов, тогда ее нельзя продавать по закону и сделку могут признать недействительной. Не лишним будет и «пробить» владельца по базе судебных приставов.

Если у него крупные долги, то опасность ареста жилья в скором времени не исключена.  

Кроме того, можно проверить продавца по базе Единого реестра сведений о банкротстве. Если человек довел себя до такого состояния, тогда для распоряжения имуществом ему нужно будет согласие финансового управляющего. Или квартиру, которую он собирается продавать, уже намерены выставлять на торги.

Какие дополнительные документы понадобятся в вашем конкретном случае, будет зависеть от ситуации. Главное, тщательно все проверить и не упустить ни одну деталь. Чтобы не остаться потом без квартиры и без своих же денег.

Ксения Чертова

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-samostoyatelno-proverit-kvartiru-pered-pokupkoy-na-chistotu-dopolnitelnye-dokumenty

Как проверить документы при покупке квартиры – Вторичное жильё – Журнал Недвижимости

Какие документы проверить при покупке комнаты

АналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильёЖурналВторичное жильё

Все документы (оригиналы, не копии!) должны быть проверены до подписания каких-либо договоров. Если этого не сделать, ваши права на собственность потом могут оспорить: например, если окажется, что документы подделаны.

4 июня 2018

Какие бывают документы

При покупке квартиры на вторичном рынке большую часть документов должен предоставить продавец. Всё, что потребуется, можно разделить на два пакета.

Первый — обязательные бумаги, необходимые для заключения сделки, второй — те документы и выписки, которые лучше запросить, чтобы обезопасить себя от мошенничества.

От самого покупателя для заключения сделки не требуется ничего, кроме паспорта и денег.

Лучше всего поручить работу по проверке документов профессиональному риелтору или юристу. Опытный специалист поможет вам защитить себя от мошенников и свести к минимуму любые риски — особенно, если ваша сделка «альтернативная», то есть в сделке участвует несколько квартир.

Обязательные документы

Сначала проверьте «обязательные» документы собственника.

Правоустанавливающие документы на квартиру. Это — свидетельство о государственной регистрации права и другие документы, подтверждающие права собственника на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д.). Иногда такие документы нужно проверять ещё тщательнее.

Например, если квартира была приобретена по договору ренты или договору дарения не между родственниками. Если договор дарения заключен не между родственниками, нужно выяснить, почему, и не скрывается ли за этим на самом деле купля-продажа. Если да, то такая сделка будет считаться незаконной и может быть оспорена.

С осторожностью стоит относиться к унаследованным квартирам. Чем больше времени прошло с момента открытия наследства — тем лучше, так как потенциальным наследникам, которые в наследство не вступили, будет сложнее восстановить сроки принятия наследства и претендовать на него. 

По закону, претендовать на наследство можно в течение 5 лет с момента, когда потенциальный наследник узнал о смерти родственника. Доказать, когда именно этот момент наступил, — сложно. Поэтому предпочтение обычно отдаётся вариантам со «старым» наследством.

Единый жилищный документ. В нём — полная информация о квартире и зарегистрированных (то есть прописанных) жильцах. Такой документ можно получить в МФЦ, в идеале — вместе с собственником, если он не против вашего присутствия, чтобы удостовериться в подлинности бумаги.

Если вы покупаете квартиру в Подмосковье или регионах, с получением единого жилищного документа могут возникнуть трудности.

Тогда попросите продавца предоставить вам выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто прописан в квартире, и справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Выписка из ЕГРН. По ней вы сможете понять, кто владеет квартирой, и есть ли на квартире обременения и аресты. В выписке также указано, на основании чего собственник владеет квартирой (договора купли-продажи, дарения, ренты и т. д.)

Справка о дееспособности продавца. Этот документ подтверждает, что собственник не стоит на учёте в наркодиспансере и психоневрологическом диспансере.

Если продавец вызывает подозрения (например, ведет себя неадекватно или пьёт) или это пожилой человек, то к справке должно прилагаться обязательное освидетельствование психиатром на сделке. Можно найти нотариуса, который сделает видеозапись сделки, и настоять на этом.

Эту услугу предлагают не все нотариусы, возможно, некоторые даже не знают о такой возможности, поэтому специалиста, который делает видеозаписи, придётся поискать. 

Пример справки ПНД

Нужно понимать, что если собственники квартиры, которую вы хотите купить, — пожилые люди, инвалиды, находящиеся на попечении, люди, недавно унаследовавшие квартиру, — риски по вашей сделке возрастают.

Например, могут вдруг появиться наследники, ранее на квартиру не претендовавшие. Хорошие новости: такие квартиры обычно продают дешевле, потому что даже при полном соблюдении собственниками закона, покупатели часто обходят их стороной из-за возможных рисков.

Скидка в среднем составляет 10–15%, по сравнению с аналогичными вариантами «без риска».

Всегда подписывайте документы только с собственником лично. Не стоит заключать сделку, если кто-то из собственников служит в армии, сидит в тюрьме, живёт за границей или «очень занят».

Если квартиру продают по доверенности, лучше не соглашаться на сделку и найти другой вариант. Доверенность можно отозвать, а сделку по ней оспорить.

В самом плохом случае вы останетесь и без денег, и без квартиры.

микрорайон Велтон Парк Новая Сходня, Лесная улица, 6микрорайон Велтон Парк Новая Сходня, Беговая улица, 14микрорайон Велтон Парк Новая Сходня, Лесная улица, 2микрорайон Велтон Парк Новая Сходня, Лесная улица, 2микрорайон Велтон Парк Новая Сходня, Лесная улица, 6 Перейти на сервис

Прописанные люди

Нужно быть особенно внимательным, если в квартире прописаны несовершеннолетние. Если же владелец квартиры — несовершеннолетний (а это бывает часто: родители покупают квартиру для детей или записывают недвижимость на детей), то нужно будет согласие органов опеки на продажу.

Если продаваемая квартира — единственное жильё ребёнка, то его нельзя будет выписать из неё. Так что продавец должен заранее выписать ребёнка либо в другое жильё, если оно есть, либо к родственникам. Ребёнка можно выписать и в покупаемую квартиру после её приобретения.

В этом случае в дополнение к условиям договора нужно оформить нотариальное обязательство, что все прописанные будут выписаны после сделки.

При этом придётся удостовериться, что жилищные условия детей-собственников не ухудшаются: то есть покупаемая «альтернатива» должна быть признана органами опеки равнозначной или лучше, чем продаваемая квартира.

Не стоит заключать договор, если в квартире числятся люди, которые отказались от приватизации, но остались прописанными (обычно это указывается в договоре передачи). Их нельзя будет выписать по суду.

Семейный статус продавца

Уточните семейный статус продавца: попросите его показать паспорт с печатями из ЗАГСа или брачный договор. Сравните с датами приобретения квартиры. Если квартира была куплена в браке, а брачный договор не заключался, то супруг или супруга могут претендовать на половину всего имущества.

Если «вторая половинка» не против продажи, то продавец должен принести заверенное у нотариуса согласие жены или мужа на продажу квартиры. Если супруги в разводе, то продавец должен предоставить соглашение о разделе брачного имущества — бывшие имеют право требовать свою долю, если, к примеру, их супруга или супруг скрыл покупку квартиры в браке.

Кстати, с 1 января 2018 года все нотариусы России могут официально запрашивать сведения о гражданском состоянии напрямую из электронного реестра ЗАГСа.

Техническое состояние квартиры

После того, как вы проверили все документы на собственность, нужно проверить техническое состояние квартиры. Убедитесь, что в квартире не делали незаконных перепланировок — это может создать трудности в будущем.

Есть перепланировки, которые несложно узаконить (например, снос ненесущих стен или объединение ванны и туалета), а есть те, которые узаконить невозможно (скажем, перенос несущей стены или расширение «мокрой зоны» на жилую).

Если планировку признают незаконной, именно вам, новому владельцу, придётся уплатить штраф и восстановить изначальную планировку за свой счёт. Если сделка ипотечная, этот документ будет обязательным — при наличии незаконных перепланировок банк может не согласовать сделку.

Что ещё

Стоит проверить, чтобы не получить неприятный сюрприз:

  • Попросите продавца предоставить оплаченные квитанции за электроэнергию, воду, капитальный ремонт, газ, телефон. В противном случае есть риск купить квартиру с многотысячными долгами. Покрывать долги предыдущего собственника по закону вы не обязаны, но, чтобы это доказать, придётся сильно постараться.
  • Убедитесь, что дом, который вы выбрали, не попадает в проект реновации. Если вы покупаете квартиру в доме, который попал в программу, с расчётом на то, что получите новое жильё, узнайте про это больше: где будет построен новый дом, есть ли его проект, какие квартиры будут предложены жильцам.
  • Уточните, когда был проведён капитальный ремонт, в чём он заключался, и когда планируется следующий. Это ни на что не влияет, но поможет вам спланировать, когда в доме будет шумно, грязно и людно.

Готово!

Все документы проверены и собраны, всё в порядке — поздравляем, теперь можно переходить к составлению и подписанию договора купли-продажи.

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/kak-proverit-dokumenty-pri-pokupke-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.